Méthode des études sur l’immobilier d’entreprise

Tarif fiscal et prix de vente par usage

Sources

• DVF géolocalisé 2021 à 2025 (Etalab d’après DGFiP, Licence Ouverte 2.0), ventes de locaux sans motif d’exclusion. Usage classé avec la BDNB 2026-02-a (CSTB), Sirene au 1er septembre 2026 (INSEE) et les locaux des personnes morales 2025 (DGFiP).
• Tarifs 2026 de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (DGFiP, impots.gouv.fr, information publique réutilisable, source citée).
• Communes et intercommunalités : geo.api.gouv.fr (Licence Ouverte 2.0). Calcul du 30 septembre 2026.

Calculs

• Catégorie fiscale par usage : bureaux BUR1, commerce MAG1, activité ATE2. Chaque vente reçoit le tarif du secteur dominant de sa commune, sans coefficient de localisation.
• Territoire : intercommunalité de la commune, Paris à part. Seuil de 10 ventes par usage ; sous ce seuil, regroupement par département (« autres territoires »), écarté s’il reste sous 10 ventes.
• Ratio tarif fiscal / prix (indicateur de comparaison) : médiane des tarifs rapportée à la médiane des prix au m² bâti hors frais. Axes logarithmiques : les ratios de 5, 8 et 11 % sont des diagonales.
• Ratio France : 9,0 % en bureaux (23 803 ventes), 8,7 % en commerce (80 041), 9,2 % en activité (23 947). Paris : 4,4 % en bureaux, 5,0 % en commerce.

Limites

Le tarif fiscal (loyers déclarés en 2013, actualisés et lissés) n’est pas un loyer de marché. Le tarif porte sur une surface pondérée, le prix sur la surface réelle : le rendement est surestimé, surtout en activité. Les prix mêlent toutes les qualités, locaux occupés ou libres. L’usage DVF est déduit (26 % d’usage inconnu, non retenu). DVF ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte. Les extrêmes reposent souvent sur 10 à 12 ventes.

La France des rez-de-chaussée

Sources

INSEE, Sirene, stock des établissements au 1er septembre 2026, actifs et fermés, et catégorie juridique des unités légales (Licence Ouverte 2.0). CSTB, BDNB 2026-02-a, adresses et usage des bâtiments (Licence Ouverte 2.0).

Calculs

• Aucune base ouverte ne donne l’étage. Règle retenue : un établissement diffusible d’une activité de pas-de-porte dont l’adresse Sirene (numéro, indice, voie, commune) correspond exactement à une adresse BDNB d’immeuble d’habitation collectif.
• Six familles de codes NAF : commerce de détail, restauration et cafés, santé, services à la personne, agences et bureaux, autres. Séries de 2008 à 2026 : stock ouvert au 31 décembre (1er septembre pour 2026), créations et fermetures.
• 5 474 272 établissements des six familles, dont 1 929 142 (35 %) à une adresse d’immeuble d’habitation collectif.
• Sociétés, France, de fin 2008 au 1er septembre 2026 : la part du commerce de détail passe de 40,4 % à 33,8 %, celle de la restauration de 19,6 % à 26,7 %, celle des agences et bureaux de 19,3 % à 14,4 %.

Limites

Étage inconnu : un cabinet à l’étage compte comme un rez-de-chaussée. Les établissements non diffusibles sont absents. Seul le dernier code NAF compte. Le rapprochement d’adresse est exact et échoue dans 24 % des cas. Les entrepreneurs individuels sont souvent domiciliés (vue secondaire). Les créations de 2026 couvrent huit mois.

Où achètent les SCPI

Sources

• Immeubles : inventaires des rapports annuels des SCPI (documents publics des sociétés de gestion), complétés par les locaux des personnes morales 2025 (DGFiP, Licence Ouverte 2.0). Géocodage Base Adresse Nationale.
• Noms d’usage des immeubles : Mérimée (Licence Ouverte), OpenStreetMap (ODbL), RNIC (Licence Ouverte), Wikidata (CC0).
• Prix et ratios tarif fiscal / prix : ceux de l’étude sur le tarif fiscal et le prix de vente, ci-dessus. Contours des départements : IGN Admin Express (Licence Ouverte).

Calculs

• Usage déduit du libellé de l’inventaire (bureaux, commerce, activité, autre) ; sans libellé, usage non publié. Placement à l’adresse ou au centre de la commune (cerclé), métropole seulement.
• Carte : médiane départementale du prix ou du ratio tarif fiscal / prix (seuil de 10 ventes), échelle du 5e au 95e centile.
• Quintiles : les territoires rangés en cinq groupes de même effectif selon le prix ou le ratio. On compare la part des immeubles SCPI et la part des ventes DVF dans chaque groupe.
• 15 903 immeubles placés en métropole. Bureaux : 68 % des immeubles SCPI dans le quintile le plus cher, contre 42 % des ventes DVF ; 7 % dans le quintile au ratio le plus fort, contre 10 % des ventes.

Limites

Les inventaires sont incomplets et hétérogènes. Le géocodage est approché. L’usage est classé d’après les mots du libellé. Des immeubles entiers sont comparés à des territoires dominés par de petits lots. Le ratio tarif fiscal / prix est un indicateur de comparaison. Ce n’est ni un rendement locatif réel ni un rendement de SCPI. Ce n’est pas un conseil en investissement.