Combien vaut ce bien, d'après les ventes réelles ?

Comment l'estimation est calculée

L'estimation repose sur les ventes réellement signées chez le notaire, pas sur des prix d'annonce. Le calcul suit cinq étapes.

1. Nous cherchons les ventes enregistrées autour de l'adresse, d'abord dans un rayon de 500 mètres. Le rayon passe à 1 km, 2 km puis 5 km seulement s'il manque des ventes comparables.
2. Nous gardons les ventes du même type de bien, vendues seules et de gré à gré. Les ventes groupées de plusieurs lots, les prix absents et les surfaces non renseignées sont écartés. Les ventes sur plan ne servent que pour un bien neuf.
3. La surface de chaque vente doit rester à 30 % près de celle du bien. Les ventes de moins de 2 ans passent en premier. Nous remontons à 3 ans, puis 5 ans, seulement si nécessaire. Une vente plus ancienne est recalée sur l'évolution des prix de la commune.
4. Les prix au m² atypiques pour le secteur sont écartés. Chaque vente restante reçoit un poids selon sa distance, sa date, sa surface et son nombre de pièces. Aucune vente ne peut peser plus de 40 % du total.
5. Le prix au m² retenu est une moyenne pondérée dont les valeurs extrêmes sont écrêtées, contrôlée par la médiane. Il est multiplié par la surface du bien, puis corrigé selon ce que vous déclarez : état, étage et ascenseur, extérieur, stationnement, DPE. Ces corrections sont plafonnées à 25 % au total.

Une fourchette, pas un prix unique

La largeur de la fourchette n'est pas une marge fixe. Elle s'élargit quand les ventes sont dispersées, peu nombreuses ou anciennes. Elle va de 5 % à 22 % de part et d'autre de la valeur centrale. Un indice de confiance l'accompagne : il tient compte du nombre de ventes, de leur dispersion, de leur ancienneté et de leur distance. Sous 5 ventes comparables, nous ne donnons pas de chiffre.

Un logement loué

Un logement loué se vend d'abord à un investisseur. La valeur se calcule alors par le loyer : loyer annuel divisé par le rendement brut de la commune. Elle ne peut pas dépasser la valeur du même logement vendu libre.

D'où viennent les données

Toutes les données utilisées sont publiques. Ce sont les mêmes que celles listées, avec leur date, sur la page des sources.

• Ventes immobilières géolocalisées (DVF)

  DGFiP, via Etalab, Licence Ouverte 2.0

  Les ventes comparables, de 2021 à la dernière publication.

  Données jusqu'au 30/06/2026 (premier semestre 2026, chiffres provisoires)

  Date de l'acte, pas du compromis. Ventes signées jusqu'au 30 juin 2026, hors Alsace-Moselle et Mayotte. Les chiffres du premier semestre 2026 sont provisoires. Ni vendeur ni acheteur publiés ; surface parfois partielle.

• Géocodage, base adresse nationale

  Géoplateforme IGN, Licence Ouverte 2.0

  Sert à rechercher une adresse et à situer le bien.

• Diagnostics de performance énergétique

  ADEME, Licence Ouverte 2.0

  Donne les diagnostics énergétiques (DPE) connus à l'adresse.

• Loyers de marché, pour un logement loué

  La carte des loyers d'annonce publiée par l'État et l'ANIL, corrigée par les observatoires locaux des loyers pour approcher le loyer signé.

Ce que l'estimation ne voit pas

Les ventes publiques donnent un prix, une date, une surface et un nombre de pièces. Elles ne disent rien de l'état du bien, de son étage ni de son DPE. Ce que vous déclarez sur ces points corrige le calcul, dans une limite de 25 %. Le reste échappe au calcul :

• La vue, l'exposition et la luminosité.
• Le bruit de la rue et le voisinage immédiat.
• La qualité réelle des travaux, des matériaux et de l'agencement.
• L'état des parties communes, les charges et les travaux votés en copropriété.
• Une servitude, un litige ou un contexte de vente particulier.

Ces éléments peuvent placer le bien en haut ou en bas de la fourchette, voire en dehors. L'estimation ne remplace pas la visite d'un professionnel et ne constitue pas une expertise.