Comment l'outil raisonne
La règle fiscale : le propriétaire au 1er janvier paie
La taxe foncière est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier. C'est ce que prévoit l'article 1415 du code général des impôts.
Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reste donc le seul redevable de l'avis de l'année de la vente. Il le reste même s'il vend le bien en cours d'année, et même si l'acte prévoit une autre répartition.
L'administration n'enverra aucun avis à l'acquéreur pour cette année. Il ne recevra le sien qu'à partir de l'année suivante.
La règle contractuelle : les parties répartissent entre elles
L'acte de vente peut prévoir que l'acquéreur rembourse au vendeur la part de taxe correspondant à la période où il est propriétaire. Cette clause est courante, mais aucun texte ne l'impose.
La répartition ne vaut qu'entre le vendeur et l'acquéreur. Elle n'est pas opposable à l'administration fiscale.
Le calcul, pas à pas
- L'outil compte le nombre de jours de l'année : 366 pour une année bissextile, 365 sinon.
- Il attribue au vendeur les jours du 1er janvier à la veille de l'acte. Le jour de l'acte va à la partie désignée par la clause.
- Il attribue à l'acquéreur les jours restants, jusqu'au 31 décembre inclus.
- Il calcule la part du vendeur en centimes et l'arrondit au centime le plus proche.
- Il obtient la part de l'acquéreur par différence : la somme des deux parts est toujours égale au total.
Un exemple daté et chiffré
L'acte est signé le jeudi 15 octobre 2026. L'avis de taxe foncière 2026 s'élève à 1 250 €. L'acte met le jour de la signature à la charge de l'acquéreur.
L'année 2026 compte 365 jours. Le 15 octobre est le 288e jour de l'année. Le vendeur supporte 287 jours et l'acquéreur 78 jours.
La part du vendeur est de 1 250 € × 287 / 365, soit 982,88 €. La part de l'acquéreur est de 267,12 €. L'acquéreur rembourse donc 267,12 € au vendeur.
Si l'avis comprend 150 € de TEOM et que l'acte l'exclut du prorata, la base tombe à 1 100 €. L'acquéreur rembourse alors 235,07 €.
La TEOM et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur l'avis de taxe foncière et suit le même redevable. Les parties décident librement de la répartir ou non : l'outil vous laisse le choix.
L'article 1415 applique aussi la règle du 1er janvier à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Si l'acte prévoit un prorata de cette taxe, vous pouvez utiliser la même méthode en saisissant son montant.
Les erreurs fréquentes
- Ne comptez pas 365 jours en année bissextile : en 2028, l'année compte 366 jours.
- Ne raisonnez pas en mois entiers : un prorata au mois ne donne pas le même montant qu'un prorata au jour.
- N'oubliez pas de préciser dans l'acte qui supporte le jour de la signature.
- N'utilisez pas le montant de l'année précédente sans le dire : si l'avis de l'année n'est pas encore connu, l'acte doit prévoir comment régulariser.
- Ne demandez pas à l'acquéreur de payer l'avis directement à l'administration : il n'en est pas redevable.
Les limites de l'outil
- L'outil applique la répartition au jour près. Si l'acte prévoit une autre méthode, suivez l'acte.
- L'année de la taxe est celle de la date de l'acte.
- L'outil ne vérifie pas le montant de l'avis ni les éventuels dégrèvements.
Lexique
- Taxe foncière
- La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d'un bien immobilier bâti ou non bâti.
- Principe d'annualité
- Ce principe veut que la taxe soit établie pour toute l'année d'après la situation au 1er janvier (CGI, art. 1415).
- Redevable légal
- Le redevable légal est la personne à qui l'administration réclame l'impôt : pour la taxe foncière, c'est le propriétaire au 1er janvier.
- Prorata temporis
- Le prorata temporis répartit une somme en proportion du temps : ici, en nombre de jours de propriété dans l'année.
- TEOM
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères finance la collecte des déchets et figure sur l'avis de taxe foncière.
- Année bissextile
- Une année bissextile compte 366 jours : elle est divisible par 4, sauf les années séculaires non divisibles par 400.
- Clause de répartition
- Cette clause de l'acte de vente fixe comment le vendeur et l'acquéreur se partagent les charges de l'année, dont la taxe foncière.
Questions fréquentes
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le vendeur reçoit l'avis et le paie, car il était propriétaire au 1er janvier. L'acte prévoit en général que l'acquéreur lui rembourse la part correspondant à sa période de propriété.
Le prorata de taxe foncière est-il obligatoire ?
Non, aucun texte ne l'impose. C'est une clause de l'acte de vente, que les parties acceptent ou non. Sans clause, le vendeur supporte l'avis de l'année entière.
Comment calculer le prorata de taxe foncière ?
Divisez le montant de l'avis par le nombre de jours de l'année, puis multipliez par le nombre de jours de propriété de chaque partie. Arrondissez une part au centime et déduisez l'autre du total.
Faut-il compter 365 ou 366 jours ?
Comptez 366 jours pour une année bissextile, comme 2024 ou 2028, et 365 jours pour les autres. L'outil choisit automatiquement selon l'année de l'acte.
Qui supporte le jour de la signature de l'acte ?
La loi ne le fixe pas : c'est l'acte qui le précise. Choisissez la convention dans l'outil pour voir l'écart, qui correspond à un jour de taxe.
La TEOM entre-t-elle dans le prorata ?
Elle y entre si l'acte le prévoit. La TEOM figure sur le même avis que la taxe foncière, et les parties peuvent choisir de la répartir ou de la laisser au vendeur.
L'acquéreur peut-il payer directement l'administration ?
Non. Le vendeur reste le redevable légal pour l'année de la vente. L'acquéreur verse sa part au vendeur, selon les modalités prévues dans l'acte.
Que faire si l'avis de l'année n'est pas encore arrivé ?
Les parties peuvent calculer le prorata sur le montant de l'année précédente. Prévoyez alors dans l'acte si une régularisation aura lieu à réception du nouvel avis.
Textes de référence
- Code général des impôts, article 1415
- BOFiP-Impôts, BOI-IF-TFB-10-30, annualité de la taxe foncière sur les propriétés bâties
- Code général des impôts, articles 1520 à 1526, taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Mis à jour le 15 septembre 2026. Contenu d'information : il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.