Plus-value immobilière (bêta)

Qui est concerné

L'outil vise un particulier qui vend un bien immobilier situé en France, en direct et non par une société. La plus-value est imposée au moment de la vente, et non dans la déclaration de revenus annuelle.

Le notaire calcule l'impôt, le prélève sur le prix et le verse lors de la publicité de l'acte. Vous recevez donc un prix déjà diminué de l'impôt.

Étape 1 : le prix de cession net

Partez du prix inscrit dans l'acte. Retirez les frais de vente que vous avez payés et pouvez justifier.

• Les honoraires versés à un intermédiaire, quand ils sont à la charge du vendeur.
• Les diagnostics rendus obligatoires par la loi.
• Les frais de mainlevée d'hypothèque.
• Les indemnités d'éviction versées à un locataire.

Étape 2 : le prix d'acquisition majoré

Pour un achat, partez du prix payé. Ajoutez les frais d'acquisition, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat.

Pour une donation ou une succession, partez de la valeur retenue pour calculer les droits. Ajoutez les droits de mutation et les frais d'acte réellement payés. Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas à ces acquisitions.

Ajoutez enfin les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, sur factures. Si le bien bâti est vendu plus de cinq ans après son acquisition, vous pouvez retenir un forfait de 15 % du prix d'acquisition sans justificatif. Les dépenses d'entretien et celles déjà déduites de vos revenus ne comptent pas.

Étape 3 : la plus-value brute

Soustrayez le prix d'acquisition majoré du prix de cession net. Si le résultat est nul ou négatif, vous n'avez pas de plus-value et aucun impôt n'est dû.

Étape 4 : les années de détention et les abattements

Comptez les années pleines entre la date d'acquisition et la date de cession, par périodes de douze mois. La date de départ est celle de l'acte d'achat, celle de la donation, ou celle du décès pour une succession.

Deux abattements s'appliquent à la plus-value brute, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Rien n'est déduit pendant les cinq premières années.

• Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Vous êtes exonéré après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an. Vous êtes exonéré après 30 ans.
• Exemples de cumul : 30 % et 8,25 % à 10 ans, 60 % et 16,5 % à 15 ans, 100 % et 28 % à 22 ans, 100 % et 73 % à 27 ans.

Étape 5 : l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe

Appliquez 19 % à la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, et 17,2 % à la plus-value imposable aux prélèvements sociaux. La hausse de CSG décidée pour 2026 ne vise pas les plus-values immobilières : le taux de 17,2 % reste en vigueur.

Si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute. Le seuil s'apprécie pour chaque vendeur. Entre deux tranches, une formule de lissage évite un saut brutal.

• De 50 001 à 60 000 € : 2 % × PV, moins (60 000 − PV) × 1/20.
• De 60 001 à 100 000 € : 2 % × PV.
• De 100 001 à 110 000 € : 3 % × PV, moins (110 000 − PV) × 1/10.
• De 110 001 à 150 000 € : 3 % × PV.
• De 150 001 à 160 000 € : 4 % × PV, moins (160 000 − PV) × 15/100.
• De 160 001 à 200 000 € : 4 % × PV.
• De 200 001 à 210 000 € : 5 % × PV, moins (210 000 − PV) × 20/100.
• De 210 001 à 250 000 € : 5 % × PV.
• De 250 001 à 260 000 € : 6 % × PV, moins (260 000 − PV) × 25/100.
• Au-delà de 260 000 € : 6 % × PV.

Exemple chiffré complet

Vous avez acheté un appartement le 12 mars 2012 pour 200 000 €. Vous le vendez le 20 septembre 2026 pour 380 000 €, avec 1 000 € de diagnostics à votre charge. Le prix de cession net est de 379 000 €.

Vous retenez le forfait de frais de 7,5 %, soit 15 000 €, et le forfait travaux de 15 %, soit 30 000 €. Le prix d'acquisition majoré est de 245 000 €. La plus-value brute est de 134 000 €.

Vous détenez le bien depuis 14 années pleines. L'abattement est de 54 % pour l'impôt et de 14,85 % pour les prélèvements sociaux. La plus-value imposable est de 61 640 € à l'impôt et de 114 101 € aux prélèvements sociaux.

L'impôt s'élève à 11 712 €, les prélèvements sociaux à 19 625 € et la surtaxe à 1 233 € (2 % de 61 640 €). Vous payez 32 570 € au total et conservez 346 430 €. L'exonération d'impôt sur le revenu sera acquise en mars 2034, celle des prélèvements sociaux en mars 2042.

Les principales exonérations

• La résidence principale au jour de la vente est totalement exonérée.
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée pour la part du prix que vous réinvestissez, dans les 24 mois, dans l'achat ou la construction de votre résidence principale. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédant la vente. Cette exonération ne joue qu'une fois.
• Une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée. En indivision, ce seuil s'apprécie pour chaque quote-part.
• Les retraités et les invalides sont exonérés sous conditions de ressources. Pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et vous ne devez pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière.

Les erreurs fréquentes

• Compter les années civiles au lieu des années pleines : un bien acheté en décembre et vendu en janvier perd presque une année d'abattement.
• Appliquer le forfait de 7,5 % à un bien reçu par donation ou succession.
• Retenir le forfait travaux avant plus de cinq ans de détention.
• Ajouter des dépenses d'entretien ou des travaux déjà déduits des revenus fonciers.
• Calculer la surtaxe sur la plus-value brute au lieu de la plus-value imposable, ou sur le total d'un couple au lieu de la part de chacun.
• Utiliser le taux de 18,6 % pour les prélèvements sociaux : il ne concerne pas les plus-values immobilières.

Les limites de l'outil

• Les montants affichés sont arrondis à l'euro. Le notaire arrête le calcul définitif.
• L'outil ne traite pas la première cession avec remploi, l'exonération des retraités et des invalides, ni les abattements exceptionnels liés à certaines opérations de construction.
• Il ne traite pas les biens détenus par une société, les démembrements de propriété, les ventes par des non-résidents ni les biens acquis en plusieurs fois.
• Les vendeurs sont supposés détenir des parts égales.