Comment l'outil raisonne
Tout part du prix net vendeur
Le prix net vendeur est la somme que le vendeur reçoit. Les honoraires s'ajoutent à ce prix pour former le prix affiché. Dans le sens direct, l'outil part donc du net et calcule le prix public.
Le taux saisi s'applique au prix net vendeur. C'est la base qu'exige l'affichage des honoraires quand ils sont à la charge de l'acquéreur, et c'est la plus lisible pour le vendeur.
Les formules, écrites en toutes lettres
- Honoraires TTC = prix net vendeur × taux TTC ÷ 100.
- Prix affiché = prix net vendeur + honoraires TTC.
- Honoraires HT = honoraires TTC ÷ 1,20, avec une TVA de 20 %.
- Pourcentage à publier = honoraires TTC ÷ prix net vendeur × 100.
- Part des honoraires dans le prix affiché = honoraires TTC ÷ prix affiché × 100.
Le calcul inverse : du prix affiché au net vendeur
Vous connaissez souvent le prix affiché avant le net : un prix rond fixé avec le vendeur, une annonce déjà en ligne, une offre reçue. Dans ce cas, ne retirez pas le taux du prix affiché. Divisez le prix affiché par 1 + taux.
La formule est la suivante : prix net vendeur = prix affiché ÷ (1 + taux TTC ÷ 100). Avec un forfait, le calcul est plus simple : prix net vendeur = prix affiché - forfait TTC.
Exemple : un prix affiché de 315 000 € avec un taux de 5 % donne 315 000 ÷ 1,05 = 300 000 € net vendeur, et 15 000 € d'honoraires. Si vous aviez retiré 5 % de 315 000 €, vous auriez trouvé 299 250 € : une erreur de 750 €.
L'outil arrondit le net vendeur à l'euro, puis calcule les honoraires par différence. Le net et les honoraires redonnent ainsi exactement le prix affiché.
Ce que l'annonce doit afficher
Les honoraires se publient toutes taxes comprises. Leur montant ne peut pas dépasser le barème affiché par l'agence, en vitrine et sur son site.
- Honoraires à la charge de l'acquéreur : le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires, et le pourcentage des honoraires rapporté au prix hors honoraires.
- Honoraires à la charge du vendeur : le prix affiché, avec la mention que les honoraires sont à sa charge.
Pourquoi deux pourcentages
Le résultat montre aussi la part des honoraires dans le prix affiché. Ce chiffre est toujours plus faible que le taux saisi : 5 % du net vendeur représentent environ 4,76 % du prix affiché. Il sert à la discussion, pas à l'annonce, où seul le pourcentage rapporté au prix hors honoraires est attendu.
Les erreurs fréquentes
- Vous appliquez le taux au prix affiché au lieu du net vendeur. Les honoraires sont alors surévalués.
- Vous retirez le taux du prix affiché pour trouver le net. Le net est alors sous-évalué.
- Vous publiez un montant hors taxes. L'annonce doit indiquer les honoraires TTC.
- Vous publiez la part des honoraires dans le prix affiché. L'annonce attend le pourcentage rapporté au prix hors honoraires.
- Vous changez de taux après la négociation sans vérifier que le mandat et le barème le permettent.
Un effet sur les frais d'acquisition
Quand les honoraires sont prévus à la charge de l'acquéreur dans le mandat et l'acte, ils ne sont en principe pas soumis aux droits de mutation. Faites confirmer ce point par le notaire pour chaque vente.
Les limites de l'outil
- Les montants sont arrondis à l'euro.
- La TVA retenue est de 20 %.
- L'outil ne vérifie pas que le taux respecte votre barème : c'est à vous de le contrôler.
Lexique
- Prix net vendeur
- C'est la somme que le vendeur perçoit, une fois les honoraires de l'agence déduits. Dans une annonce où l'acquéreur paie les honoraires, il apparaît comme le prix hors honoraires.
- Prix honoraires inclus
- C'est le prix que paie l'acquéreur quand les honoraires sont à sa charge. Il additionne le prix net vendeur et les honoraires TTC.
- Honoraires TTC
- C'est la rémunération de l'agence, TVA comprise. C'est ce montant qui doit figurer dans l'annonce et dans le barème affiché.
- Honoraires HT
- C'est la rémunération de l'agence avant TVA. Elle sert à la comptabilité de l'agence et au calcul de la TVA collectée.
- Barème d'honoraires
- C'est la grille des prix maximums que l'agence pratique, toutes taxes comprises. Elle doit être affichée à l'entrée de l'agence, en vitrine et sur son site internet.
- Mandat
- C'est le contrat écrit qui autorise l'agence à agir pour son client. Il précise comment la rémunération est déterminée et quelle partie en a la charge.
- Charge des honoraires
- Elle désigne la partie qui paie les honoraires à la réalisation de la vente : le vendeur ou l'acquéreur. L'annonce doit toujours l'indiquer.
Questions fréquentes
Comment calculer le prix net vendeur à partir du prix affiché ?
Divisez le prix affiché par 1 + taux d'honoraires, si ce taux est exprimé en pourcentage du net vendeur. Par exemple, 315 000 € avec 5 % donnent 315 000 ÷ 1,05 = 300 000 €. Avec un forfait, retirez simplement le forfait TTC du prix affiché.
Sur quelle base se calcule le pourcentage d'honoraires affiché dans l'annonce ?
Quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce indique leur montant TTC en pourcentage du prix hors honoraires. Ce pourcentage est précédé de la mention « Honoraires : ». Le prix doit aussi figurer honoraires inclus et honoraires exclus.
Les honoraires d'agence pour une vente sont-ils plafonnés ?
Le montant des honoraires de vente relève de la liberté des prix : chaque professionnel fixe son barème. Il doit en revanche afficher ses prix maximums TTC et préciser qui les paie. Vous ne pouvez pas facturer plus que ce barème.
Quelle est la différence entre honoraires TTC et HT ?
Les honoraires TTC incluent la TVA, les honoraires HT ne l'incluent pas. Avec une TVA de 20 %, divisez le montant TTC par 1,20 pour obtenir le HT. L'annonce et le barème affichent toujours le montant TTC.
Qui paie les honoraires : le vendeur ou l'acquéreur ?
Le mandat écrit fixe la partie qui a la charge de la rémunération. Ce peut être le vendeur ou l'acquéreur. L'annonce doit indiquer à qui incombe le paiement des honoraires une fois la vente réalisée.
Pourquoi 5 % d'honoraires ne font-ils pas 5 % du prix affiché ?
Le taux s'applique au net vendeur, alors que le prix affiché contient déjà les honoraires. Pour 300 000 € net et 5 %, les honoraires de 15 000 € représentent 5 % du net mais environ 4,76 % des 315 000 € affichés. Les deux chiffres sont justes, ils ne portent pas sur la même base.
Quand l'agence peut-elle encaisser ses honoraires ?
La loi Hoguet interdit à l'agent d'exiger ou d'accepter une rémunération avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l'engagement des parties. Seule exception : le client qui agit dans le cadre de son activité professionnelle peut s'engager à payer plus tôt.
Textes de référence
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, article 6
- Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, articles 2 et 3
- Code de commerce, article L410-2
Mis à jour le 15 septembre 2026. Contenu d'information : il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.