Prix et marché (bêta)

Ce que fait l'outil, et ce qu'il ne fait pas

L'outil compare un prix au m² à la distribution des prix au m² de ventes réelles. Il vous dit où se place ce prix parmi ces ventes. Il ne dit pas ce que vaut le bien.

Le résultat n'est donc ni une estimation, ni un avis de valeur. Une valeur tient compte de l'état, de l'étage, de la vue ou des travaux, que les ventes publiées ne décrivent pas. Pour une analyse complète, utilisez l'estimateur, qui pondère des ventes comparables une à une.

Qu'est-ce que DVF ?

DVF signifie Demandes de valeurs foncières. La DGFiP publie ces données en open data sur data.gouv.fr, à partir des actes enregistrés par les services de la publicité foncière et des informations cadastrales.

Le jeu de données couvre les cinq dernières années. Il est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et chaque publication remplace la précédente. L'outil s'appuie sur la version géolocalisée diffusée par Etalab, qui situe chaque vente sur sa parcelle.

Ce que contient une vente

Chaque mutation porte une date, une nature (vente, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication, échange), une valeur foncière, une adresse et une ou plusieurs parcelles. Pour les locaux, elle indique le type (appartement, maison, dépendance, local commercial), la surface réelle bâtie et le nombre de pièces principales.

Une même mutation peut s'étendre sur plusieurs lignes, une par local ou par parcelle, avec la valeur foncière répétée à l'identique. L'outil regroupe donc les lignes par mutation avant tout calcul.

Les ventes retenues

• Seules les ventes de même type que le bien sont retenues : appartements ou maisons.
• L'outil garde les ventes de gré à gré. Il écarte les ventes en l'état futur d'achèvement, dont les prix suivent le marché du neuf, ainsi que les adjudications et les échanges.
• Il écarte les mutations qui portent sur plusieurs locaux ou plusieurs parcelles bâties, car leur prix ne se rapporte pas à un bien unique.
• Il écarte les ventes sans surface bâtie et celles dont le prix au m² sort des bornes du moteur d'estimation, entre 300 et 25 000 €/m².
• Il consulte les ventes des trois derniers millésimes publiés.

Le secteur : un rayon autour de l'adresse

Le secteur est un cercle autour de l'adresse, et non la commune entière. L'outil essaie d'abord 500 mètres. S'il trouve moins de 30 ventes exploitables, il élargit à 1 km, puis à 2 km. Le résultat indique toujours le rayon retenu, la période couverte et le nombre de ventes.

Un rayon étroit décrit mieux le voisinage. Un rayon large donne plus de ventes, mais il mélange des quartiers aux prix différents. Gardez ce compromis en tête quand le rayon affiché est de 2 km.

Pourquoi la médiane et pas la moyenne

La médiane est le prix au m² qui partage les ventes en deux moitiés égales. La moyenne, elle, se laisse tirer par quelques ventes exceptionnelles : un penthouse ou un bien vendu très en dessous du marché suffit à la déplacer.

Les prix immobiliers comptent souvent plus de valeurs extrêmes vers le haut que vers le bas. La moyenne surestime alors le prix habituel du secteur, alors que la médiane reste stable.

Les quartiles et la position du prix

Le premier quartile (Q1) est le prix au m² sous lequel se situe un quart des ventes. Le troisième quartile (Q3) est celui sous lequel se situent trois quarts des ventes. Entre les deux se trouve la moitié centrale du marché.

L'outil classe le prix du bien en trois positions : sous le premier quartile, dans la moitié centrale, ou au-dessus du troisième quartile. Les quartiles sont calculés par interpolation linéaire, la méthode par défaut des tableurs et des logiciels de statistique.

Moins de 10 ventes : pas de chiffre

Sous 10 ventes exploitables dans un rayon de 2 km, l'outil n'affiche ni médiane, ni quartiles, ni écart. Sur si peu de ventes, une seule transaction atypique change la médiane, et la lecture ne serait pas fiable.

Dans ce cas, consultez les ventes une à une dans l'observatoire et jugez vous-même de leur ressemblance avec le bien.

Ce que DVF ne montre pas

DVF ne publie ni l'état intérieur, ni le DPE, ni l'étage dans la plupart des cas, ni l'exposition, ni les travaux réalisés, ni le contexte de la vente. Deux appartements de même surface dans la même rue peuvent donc s'écarter fortement sans qu'aucun des deux prix ne soit anormal.

La surface joue aussi : le prix au m² des petites surfaces est souvent plus élevé que celui des grandes. L'outil vous prévient quand la surface du bien est très éloignée de la surface médiane des ventes retenues.

Les départements non couverts

Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, ainsi que Mayotte, ne figurent pas dans DVF. Ils relèvent du livre foncier, tenu par d'autres services. Pour une adresse située dans ces départements, l'outil indique qu'il ne peut pas répondre.

Le délai de publication

Une vente n'apparaît dans DVF qu'après son enregistrement et la publication semestrielle suivante. Comptez environ six mois de décalage. Le millésime le plus récent est donc toujours partiel, et un marché qui a bougé depuis quelques mois n'est pas encore visible dans les chiffres.

Un exemple chiffré

Un appartement de 62 m² est proposé à 240 000 € net vendeur. Son prix au m² est de 240 000 ÷ 62, soit 3 871 €/m².

Dans un rayon de 500 mètres, l'outil trouve 48 ventes d'appartements. La médiane est de 3 600 €/m², le premier quartile de 3 200 €/m² et le troisième de 4 050 €/m². L'écart à la médiane est de 3 871 ÷ 3 600 − 1, soit 7,5 % au-dessus. Le prix se situe dans la moitié centrale des ventes du secteur.

Les erreurs fréquentes

• Comparer un prix honoraires inclus à des prix d'actes : l'écart paraît plus élevé qu'il ne l'est. Saisissez le net vendeur quand vous le connaissez.
• Utiliser une surface approximative : 5 m² d'erreur sur 60 m² déplacent le prix au m² d'environ 8 %.
• Lire un prix au-dessus du troisième quartile comme un prix trop élevé : un bien rénové avec terrasse peut légitimement s'y trouver.
• Oublier la date des ventes : une médiane calculée sur trois ans mélange des marchés parfois différents.
• Présenter le résultat au vendeur comme une valeur du bien : ce n'est qu'une position dans des ventes passées.

Les limites de l'outil

• Les prix au m² sont calculés sur la surface réelle bâtie déclarée dans DVF, qui n'est pas toujours la surface Carrez.
• Les dépendances vendues avec le logement, comme un garage ou une cave, restent incluses dans le prix de la vente.
• Le nombre de ventes lues par requête est plafonné. Dans les secteurs très actifs, l'outil garde alors les ventes les plus récentes.
• Les montants sont arrondis à l'euro et les écarts au dixième de point.