Comment l'outil raisonne
À quoi sert la surface Carrez
Elle doit figurer dans la promesse et dans l'acte de vente d'un lot de copropriété. Elle protège l'acquéreur : il achète un nombre de mètres carrés précis, et peut agir si la surface réelle est plus petite.
Une maison individuelle hors copropriété n'y est pas soumise. Pour une location, c'est la surface habitable qui compte, et elle se calcule autrement.
Ce qui compte, ce qui ne compte pas
On mesure le plancher des locaux clos et couverts, une fois déduits les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
- Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sont exclues. C'est pourquoi l'outil demande, pour chaque pièce, la surface concernée.
- Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus, tout comme les balcons et terrasses ouverts.
- Un lot ou une fraction de lot de moins de 8 m² n'entre pas dans le calcul.
Pourquoi la marge de 5 % est affichée
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une baisse du prix proportionnelle. Il a un an après l'acte authentique pour agir.
Si la surface n'est pas mentionnée du tout, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente, dans le mois qui suit l'acte authentique. La marge affichée indique jusqu'où une erreur de mesure reste sans conséquence.
Les limites de l'outil
- L'outil calcule, il ne mesure pas : le résultat vaut ce que valent les surfaces saisies.
- Pour une vente, faites établir la mesure par un diagnostiqueur : c'est lui qui engage sa responsabilité.
- Les surfaces sont arrondies au centième de mètre carré.
Lexique
- Surface privative (loi Carrez)
- Superficie des planchers des locaux clos et couverts d'un lot de copropriété, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et des parties de moins de 1,80 m de hauteur.
- Lot de copropriété
- Partie privative d'un immeuble en copropriété, associée à une quote-part des parties communes. La loi Carrez s'applique à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.
- Surface habitable
- Surface utilisée pour la location d'un logement. Elle se calcule selon d'autres règles et exclut notamment les combles non aménagés, caves, garages, balcons et vérandas.
- Hauteur sous plafond de 1,80 m
- Seuil en dessous duquel une partie de pièce n'est pas comptée dans la surface Carrez, même si elle est close et couverte.
- Action en diminution du prix
- Recours ouvert à l'acquéreur quand la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte. Il doit être engagé dans l'année qui suit l'acte authentique.
Questions fréquentes
La surface Carrez est-elle obligatoire pour vendre une maison ?
Non, pas pour une maison individuelle hors copropriété. L'obligation vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété. Une maison située dans une copropriété horizontale y est en revanche soumise.
Un balcon ou une terrasse comptent-ils dans la surface Carrez ?
Non. Seuls les locaux clos et couverts sont pris en compte. Un balcon, une terrasse ou une loggia ouverte sont exclus. Une véranda close et couverte peut en revanche être comptée.
Les caves et les garages sont-ils inclus ?
Non. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du calcul, même s'ils font partie du lot vendu.
Que se passe-t-il si la surface Carrez est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée, l'acquéreur peut demander une baisse du prix proportionnelle à la surface manquante. Il dispose d'un an à compter de l'acte authentique.
Et si la surface n'est pas mentionnée du tout ?
L'acquéreur peut demander la nullité de l'acte. Cette action doit être engagée au plus tard un mois après la signature de l'acte authentique.
Faut-il faire appel à un professionnel pour mesurer ?
La loi ne l'impose pas : le vendeur peut mesurer lui-même. En pratique, un diagnostiqueur est souvent mandaté, car sa responsabilité est engagée en cas d'erreur.
Une pièce mansardée compte-t-elle ?
Seule la partie où la hauteur atteint au moins 1,80 m est comptée. La partie plus basse est exclue, c'est pourquoi l'outil demande sa surface pièce par pièce.
Textes de référence
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez
- Décret n° 97-532 du 23 mai 1997, qui définit le calcul de la surface
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, article 46
Mis à jour le 15 septembre 2026. Contenu d'information : il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.