Compromis de vente : pièces à fournir et incohérences

La réponse courte. Avant un compromis de vente, il faut réunir quatre familles de pièces : celles du vendeur et du bien (titre de propriété, identité, taxe foncière), le dossier de diagnostic technique, les documents de copropriété pour un appartement, et les pièces propres au bien (bail en cours, terrain, travaux récents). La liste exacte dépend du bien : le sélecteur ci-dessous ne garde que ce qui vous concerne. Ensuite, comparez les pièces entre elles : surface, année de construction, usage et numéros doivent concorder.

La liste garde vos cases cochées dans ce navigateur. Le bouton d'impression produit une feuille propre, à enregistrer en PDF et à envoyer au notaire ou à l'agent.

Les pièces du vendeur et du bien

Le titre de propriété prouve que le vendeur est propriétaire. Il décrit aussi ce qui est vendu : les lots de copropriété, les parcelles cadastrales, les servitudes déjà connues. C'est la pièce de référence : les autres doivent lui correspondre.

Ajoutez l'identité et la situation de chaque vendeur. Un bien acheté à deux, une indivision après succession ou un régime matrimonial particulier demandent l'accord de tous les propriétaires.

Le dernier avis de taxe foncière sert au partage de la taxe de l'année. La taxe est établie au nom du propriétaire au 1er janvier, et l'administration ne tient pas compte d'une vente en cours d'année. Le remboursement au prorata se décide entre vendeur et acquéreur, en général chez le notaire. Service-Public donne un exemple : pour une vente signée le 21 mai 2025 et une taxe de 1 500 €, l'acquéreur rembourse 1 500 × 224 / 365, soit 920,55 €. Notre calcul du prorata de taxe foncière fait ce calcul pour une autre date.

Les diagnostics et leur durée de validité

Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse. Si un document expire entre la promesse et l'acte, il faut le refaire. Les durées ci-dessous viennent de Service-Public et de l'ANIL, consultés le 26 octobre 2026.

Deux règles comptent souvent. Les DPE faits du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Et si l'assainissement autonome n'est pas conforme, l'acquéreur a un an après la vente pour faire les travaux. Pour le détail de chaque diagnostic, lisez notre guide des diagnostics pour vendre.

Les documents de copropriété, selon la loi ALUR

Pour un lot en copropriété, l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse :

• la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le vendeur a pu les obtenir du syndic ;
• les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, les sommes que l'acquéreur pourrait devoir, les impayés et dettes de la copropriété, et la part du fonds de travaux ;
• le carnet d'entretien, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
• les conclusions du diagnostic technique global s'il existe, et le plan pluriannuel de travaux adopté, ou son projet.

Ces pièces disent ce que l'annonce tait : un ravalement voté, un litige, un fonds de travaux maigre. Notre article sur les charges de copropriété avant d'acheter explique comment les lire. Le numéro d'immatriculation de la copropriété doit aussi figurer dans la promesse ou l'acte : il se vérifie dans le registre national des copropriétés.

Un bien loué, une maison avec terrain, une construction récente

Logement vendu loué. Le bail continue aux mêmes conditions avec l'acquéreur. Demandez le bail et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, le loyer, la dernière révision et des quittances récentes. Après la vente, c'est le nouveau bailleur qui restitue le dépôt de garantie au locataire, selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : prévoyez son montant dans le compromis.

Maison avec terrain. Demandez le plan cadastral des parcelles vendues, les servitudes connues et le bornage s'il existe. Si vous avez un projet (extension, piscine, division), un certificat d'urbanisme gèle les règles pendant 18 mois. Notre guide du cadastre pour acheter ou vendre montre comment lire une parcelle.

Construction de moins de 10 ans ou travaux. Pour un ouvrage achevé depuis moins de dix ans, l'acte mentionne l'existence ou l'absence d'assurance dommages-ouvrage, avec l'attestation en annexe (article L243-2 du code des assurances). Demandez aussi les permis ou déclarations préalables de chaque agrandissement, et le carnet d'information du logement pour un permis déposé depuis le 1er janvier 2023.

Les incohérences fréquentes à vérifier

Une pièce seule paraît souvent correcte. C'est en les comparant que les erreurs apparaissent. Voici celles qui reviennent le plus.

La surface. Le mesurage Carrez compte la surface privative du lot, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur, ni les caves et garages. Le DPE, lui, se calcule sur la surface habitable. Les deux chiffres peuvent donc différer légèrement. Un écart fort, ou une surface d'annonce plus grande que les deux, demande une explication. L'enjeu est réel : si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acquéreur peut demander une baisse de prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte. L'ANIL donne l'exemple d'un acte à 100 m² pour 152 449 € : à 94 m² réels, la baisse est de 6 %, soit 9 146,94 € ; à 95 m², il n'y a pas de baisse. Notre calculateur de surface Carrez aide à refaire le compte pièce par pièce.

L'année de construction. Elle décide des diagnostics plomb et amiante. Comparez celle du DPE, celle du titre de propriété et la période de construction déclarée au registre des copropriétés. Un DPE qui annonce 1975 sans repérage amiante, ou un immeuble d'avant 1949 sans constat plomb, signale un dossier incomplet.

L'usage déclaré et le plan local d'urbanisme. Un garage devenu chambre, des combles aménagés, une véranda fermée ou un local commercial transformé en logement demandent souvent une autorisation. Comparez la description du titre, les pièces visitées et les permis fournis. Le zonage et le règlement du PLU se lisent sur le Géoportail de l'urbanisme.

Les servitudes. Un passage, une canalisation, une vue : le titre en cite une partie, le Géoportail de l'urbanisme publie les servitudes d'utilité publique. Ce que vous voyez sur place (un chemin, un portail commun) doit apparaître quelque part.

Le DPE périmé ou introuvable. Vérifiez la date, l'adresse et le numéro d'identification attribué par l'Ademe : sans ce numéro, le DPE n'est pas valable. Un DPE fait avant le 1er juillet 2021 n'est plus utilisable pour vendre.

La copropriété absente du registre. Si l'immeuble n'apparaît pas dans l'annuaire du registre national, ou sous un autre numéro que celui de la promesse, demandez des explications au syndic et au notaire.

Vérifier plusieurs points à la fois avec la fiche adresse

L'observatoire CorpusImmo réunit, sur une seule fiche, plusieurs données publiques utiles à ces contrôles. Cliquez sur le bâtiment dans la carte : la fiche affiche la parcelle cadastrale et sa contenance, le zonage d'urbanisme avec un lien vers le règlement, le DPE enregistré à l'adresse, les risques connus et les ventes publiées sur la parcelle et autour.

En pratique, posez la fiche à côté du titre et des diagnostics. La contenance correspond-elle au terrain décrit ? La zone du PLU permet-elle l'usage du bien ? Le DPE de l'adresse est-il celui que l'on vous remet, avec la même surface ? Chaque écart devient une question précise pour le vendeur ou le notaire.

Les limites de cette liste

La liste suit les textes nationaux, consultés le 26 octobre 2026. Elle ne connaît pas l'adresse : termites, mérule, bruit des aérodromes et état des risques dépendent d'arrêtés et de zonages locaux, que le notaire et le diagnostiqueur vérifient. Elle ne remplace pas l'analyse du notaire, qui peut demander d'autres pièces selon le dossier (prêt en cours, procédure, lotissement). Les données de la fiche adresse sont publiques et parfois en retard sur le terrain : un DPE récent peut ne pas encore y figurer.

Une fois le compromis signé, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours, et la vente suit son calendrier jusqu'à l'acte : notre article sur le délai entre compromis et acte de vente en détaille les étapes.

Questions fréquentes

Quels documents fournir pour un compromis de vente ?

Le titre de propriété, l'identité des vendeurs, le dernier avis de taxe foncière, le dossier de diagnostic technique et, pour un appartement, les documents de copropriété prévus par l'article L721-2 du code de la construction. S'y ajoutent le bail si le bien est loué, les pièces du terrain pour une maison et les autorisations de travaux pour une construction récente.

Le vendeur peut-il signer le compromis sans les documents de copropriété ?

Les documents de copropriété doivent être remis au plus tard à la signature de la promesse. Sinon, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à partir du lendemain de leur remise (article L721-3 du même code). Réunissez-les dès la mise en vente pour éviter ce décalage.

Que faire si la surface Carrez ne correspond pas à l'annonce ?

Demandez le certificat de mesurage et faites refaire le calcul si l'écart est important. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle écrite dans l'acte, l'acquéreur peut demander une baisse de prix proportionnelle, dans un délai d'un an après l'acte.

Un diagnostic peut-il expirer entre le compromis et l'acte ?

Oui. Les termites et l'état des risques valent 6 mois. Si l'un d'eux expire avant l'acte, un nouveau document doit être annexé à l'acte authentique.

Sources et méthode

Sources consultées le 26 octobre 2026 : Service-Public, diagnostics immobiliers pour une vente (vérifié le 7 mars 2025) et diagnostic de performance énergétique (vérifié le 1er janvier 2026) ; ANIL, les diagnostics pour devenir propriétaire et cas particuliers, loi Carrez ; Légifrance, article L721-2 du code de la construction et de l'habitation (en vigueur depuis le 1er janvier 2024) ; article L243-2 du code des assurances ; impots.gouv.fr, taxe foncière et vente en cours d'année ; Service-Public, vendre un logement loué ; ANIL, immatriculation des copropriétés ; Service-Public, certificat d'urbanisme. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique : le notaire confirme les pièces exigées pour votre bien.

Avant de fixer ou d'accepter un prix, faites estimer le bien à partir des ventes réelles.