Loyer et prix cible selon le rendement

Comment l'outil raisonne

Une seule relation, lue dans deux sens

Le rendement locatif rapporte un revenu annuel au coût d'un bien. Toute la page repose sur cette égalité : rendement = revenu annuel ÷ coût d'acquisition.

Si vous connaissez le prix, l'outil en déduit le loyer à obtenir. Si vous connaissez le loyer, il en déduit le prix à ne pas dépasser. Les deux calculs sont exactement réciproques.

Rendement brut et rendement net de charges

Le rendement brut compare le loyer annuel hors charges au coût d'acquisition. Il ne retire aucune dépense. Il sert à comparer rapidement plusieurs biens entre eux.

Le rendement net de charges retire d'abord du loyer annuel les charges que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire. Il est toujours plus faible que le rendement brut pour un même bien, et il décrit mieux ce que le bien rapporte.

Ce rendement net reste calculé avant impôt, avant intérêts d'emprunt et sans période de vacance. Ce n'est pas une rentabilité nette de fiscalité.

Le coût d'acquisition retenu

Sans frais saisis, le coût d'acquisition est le prix d'achat. Si vous saisissez des frais d'acquisition, ils s'ajoutent au prix. Vous pouvez les indiquer en pourcentage du prix ou en euros.

Inclure les frais donne un rendement plus prudent, car l'argent réellement investi est plus élevé que le prix. Indiquez toujours si votre rendement est calculé frais inclus ou non : deux annonces ne sont comparables que sur la même base.

Les formules pour trouver le loyer

Frais en pourcentage : coût d'acquisition = prix + prix × taux de frais ÷ 100.
Frais en euros : coût d'acquisition = prix + frais.
Rendement brut : loyer annuel = coût d'acquisition × rendement ÷ 100.
Rendement net : loyer annuel = coût d'acquisition × rendement ÷ 100 + charges annuelles non récupérables.
Loyer mensuel = loyer annuel ÷ 12.

Les formules pour trouver le prix maximum

Rendement brut : revenu annuel = loyer mensuel × 12.
Rendement net : revenu annuel = loyer mensuel × 12 - charges annuelles non récupérables.
Coût d'acquisition maximum = revenu annuel ÷ rendement × 100.
Frais en pourcentage : prix maximum = coût maximum ÷ (1 + taux de frais ÷ 100).
Frais en euros : prix maximum = coût maximum - frais.

Deux exemples chiffrés

Premier exemple : vous visez 5 % brut sur un bien à 200 000 €, avec des frais d'acquisition supposés de 8 %. Le coût d'acquisition est de 200 000 + 16 000 = 216 000 €. Le loyer annuel nécessaire est de 216 000 × 5 % = 10 800 €, soit 900 € par mois.

Second exemple : un bien se loue 1 000 € par mois et laisse 1 200 € de charges non récupérables par an. Le revenu net est de 12 000 - 1 200 = 10 800 €. Pour 5 % net, le coût maximum est de 10 800 ÷ 5 % = 216 000 €. Avec 8 % de frais, le prix maximum est de 216 000 ÷ 1,08 = 200 000 €.

Les erreurs fréquentes

Vous retirez 8 % du coût maximum pour trouver le prix. Les frais se calculent sur le prix : il faut diviser par 1,08, pas multiplier par 0,92.
Vous comparez un rendement frais inclus à un rendement hors frais. L'écart peut faire croire qu'un bien rapporte plus qu'un autre.
Vous utilisez un loyer charges comprises. Les provisions pour charges récupérables ne sont pas un revenu : retenez le loyer hors charges.
Vous confondez rendement net de charges et rentabilité après impôt. L'outil ne calcule pas l'impôt.
Vous retenez un loyer que le marché ou la réglementation locale ne permet pas d'obtenir.

Les limites de l'outil

Les montants sont arrondis à l'euro.
L'outil ne tient compte ni de la fiscalité, ni du crédit, ni de la vacance locative, ni des travaux.
Les frais d'acquisition sont ceux que vous saisissez. Faites-les estimer pour chaque bien.
L'outil ne vérifie pas le loyer au regard de l'encadrement des loyers. Dans les communes concernées, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Lexique

Rendement locatif brut: C'est le loyer annuel hors charges divisé par le coût d'acquisition, exprimé en pourcentage. Il ne retire aucune dépense.
Rendement locatif net de charges: C'est le loyer annuel diminué des charges non récupérables, divisé par le coût d'acquisition. Il se calcule avant impôt.
Coût d'acquisition: C'est la somme que vous engagez pour acheter le bien. Dans cet outil, il comprend le prix et, si vous les saisissez, les frais d'acquisition.
Charges non récupérables: Ce sont les dépenses du propriétaire qu'il ne peut pas refacturer au locataire. L'assurance du propriétaire et les frais de gestion en font partie.
Loyer hors charges: C'est le loyer sans les provisions pour charges récupérables. C'est la seule base à retenir pour un calcul de rendement.
Prix cible: C'est le prix maximum que vous pouvez payer pour qu'un loyer donné atteigne le rendement visé. Au-delà, le rendement baisse.
Loyer de référence majoré: C'est le plafond fixé par arrêté préfectoral dans les communes où les loyers sont encadrés. Le loyer de base d'un bail ne doit pas le dépasser.

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement locatif brut d'un bien ?

Multipliez le loyer mensuel hors charges par 12, divisez par le coût d'acquisition, puis multipliez par 100. Un loyer de 900 € par mois pour un coût de 216 000 € donne 10 800 ÷ 216 000 × 100 = 5 %. Précisez toujours si le coût inclut les frais d'acquisition.

Quel loyer demander pour obtenir un rendement de 5 % ?

Multipliez le coût d'acquisition par 5 %, puis divisez par 12. Pour 216 000 €, le loyer annuel est de 10 800 €, soit 900 € par mois. En rendement net, ajoutez les charges annuelles non récupérables avant de diviser par 12.

Comment trouver le prix maximum d'achat à partir du loyer ?

Divisez le loyer annuel par le rendement visé. Un loyer de 900 € par mois, soit 10 800 € par an, donne 216 000 € pour 5 %. Si ce montant inclut les frais, divisez-le ensuite par 1 + taux de frais pour obtenir le prix hors frais.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?

Rien ne l'impose, mais les inclure donne un rendement plus fidèle à la somme réellement investie. Le rendement obtenu est alors plus faible. L'essentiel est de comparer les biens sur la même base.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut compare le loyer au coût du bien sans retirer aucune dépense. Le rendement net retire d'abord les charges que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire. Aucun des deux ne tient compte de l'impôt.

Quelles charges retenir pour un rendement net ?

Retenez les dépenses annuelles qui restent à votre charge une fois le bien loué. Ce sont par exemple l'assurance du propriétaire, les frais de gestion et la part des charges de copropriété que vous ne pouvez pas refacturer. N'ajoutez pas les charges que le locataire vous rembourse.

Puis-je fixer librement le loyer pour atteindre mon rendement ?

Pas toujours. Dans les communes où les loyers sont encadrés, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire est aussi limité par rapport à celui du précédent, sauf exceptions.

Textes de référence

Service-public.gouv.fr, fiche F1314 : « En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? »

Mis à jour le 15 septembre 2026. Contenu d'information : il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.