Comment l'outil raisonne
Quel indice pour quel bail
- Pour un logement loué vide ou meublé, vous révisez le loyer avec l'indice de référence des loyers (IRL).
- Pour un bail commercial d'une activité commerciale ou artisanale, vous utilisez l'indice des loyers commerciaux (ILC).
- Pour les activités tertiaires, comme des bureaux, un cabinet libéral ou un entrepôt logistique, vous utilisez l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
- Pour un bail professionnel, vous appliquez l'indice prévu par le bail, qui peut être l'ILAT ou l'indice du coût de la construction (ICC).
- Une clause d'échelle mobile peut viser l'ILC, l'ILAT ou l'ICC. En revanche, depuis le 1er septembre 2014, l'ICC ne sert plus à plafonner la révision triennale ni le renouvellement d'un bail commercial.
Ce que mesurent les indices
L'INSEE calcule chaque indice tous les trimestres et en publie la valeur au Journal officiel. Le tableau de l'outil indique la date de parution de chaque valeur, et l'outil ne retient un indice qu'à partir de cette date.
Selon l'INSEE, l'IRL correspond à la moyenne sur douze mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'ILC combine l'évolution des prix à la consommation et celle des prix de la construction. L'ILC a pour base 100 le 1er trimestre 2008, l'ILAT le 1er trimestre 2010, et l'ICC s'exprime sans décimale.
Bail d'habitation : la formule de l'IRL
Le nouveau loyer est égal au loyer actuel hors charges, multiplié par l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, puis divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le résultat s'arrondit au centime le plus proche.
Prenons un loyer de 750 € hors charges, un bail qui vise le 2e trimestre et une révision au 1er août 2026. L'IRL du 2e trimestre 2026 vaut 148,37 et celui du 2e trimestre 2025 vaut 146,68. Le calcul donne 750 × 148,37 ÷ 146,68, soit un nouveau loyer de 758,64 € hors charges.
Si le bail ne fixe pas le trimestre de référence, retenez le dernier IRL publié à la date de signature du bail. L'outil le retrouve si vous choisissez cette option.
Bail commercial : indexation annuelle ou révision triennale
Si le bail contient une clause d'échelle mobile, le loyer varie automatiquement à la date prévue, en général chaque année. Le nouveau loyer est égal au loyer en cours multiplié par l'indice du trimestre de référence, puis divisé par l'indice du même trimestre de l'année précédente.
Sans clause d'échelle mobile, chaque partie peut demander la révision triennale prévue par les articles L145-37 et L145-38 du code de commerce. Vous ne pouvez la demander que trois ans au moins après l'entrée en jouissance du locataire, le point de départ du bail renouvelé ou la date d'application du dernier prix révisé. La révision prend effet à la date de la demande.
Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, la hausse ou la baisse issue de la révision triennale ne peut pas dépasser la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Pour un bail plus ancien, l'ancienne rédaction de l'article visait l'ICC ou, s'ils étaient applicables, l'ILC ou l'ILAT.
Ce plafond ne joue pas si le bailleur prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La hausse est alors limitée, pour une année, à 10 % du loyer payé l'année précédente.
Deux exemples avec les vrais indices
Un commerce paie 1 500 € de loyer mensuel indexé sur l'ILC du 1er trimestre, révisé le 1er juillet 2026. L'ILC du 1er trimestre 2026 vaut 135,26 et celui du 1er trimestre 2025 vaut 135,87. Le calcul donne 1 500 × 135,26 ÷ 135,87, soit 1 493,27 € : l'indice a baissé de 0,45 % sur un an.
Un bail de bureaux sur l'ILAT a vu son loyer fixé à 2 000 € par mois le 1er juillet 2023, avec l'indice du 1er trimestre 2023 à 128,59. Si le bailleur demande la révision triennale le 1er juillet 2026, l'ILAT du 1er trimestre 2026 vaut 137,42. Le loyer révisé ne peut donc pas dépasser 2 000 × 137,42 ÷ 128,59, soit 2 137,34 €.
La règle du quart
L'article L145-39 du code de commerce ouvre une révision supplémentaire lorsque le bail contient une clause d'échelle mobile. Chaque partie peut la demander dès que, par le jeu de la clause, le loyer a augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par décision de justice.
La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut pas dépasser, pour une année, 10 % du loyer payé l'année précédente. Si vous indiquez la date de la dernière fixation, l'outil calcule la variation depuis cette date et vous signale le dépassement du quart.
Le plafonnement de l'ILC pour les PME
L'article 14 de la loi du 16 août 2022, prolongé par la loi du 7 juillet 2023, limite à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour réviser le loyer d'une petite ou moyenne entreprise. Il vise les indices du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024. Le plafonnement est définitivement acquis : le bailleur ne peut pas rattraper plus tard la part écrêtée.
Les indices publiés par l'INSEE ne sont pas plafonnés. Cochez la case « Le locataire est une PME » : l'outil enchaîne alors les variations annuelles du trimestre de référence et ramène à 3,5 % celles des trimestres concernés. Le plafonnement s'applique à l'indexation annuelle comme à la révision triennale, mais il ne concerne ni l'ILAT ni l'ICC.
Selon la direction générale des Entreprises, un loyer de 500 € indexé sur l'ILC du 1er trimestre passe au 1er juillet 2023 à 500 × 128,68 ÷ 120,61, soit 533,45 €, pour une grande entreprise. Pour une PME, la variation de 6,69 % est ramenée à 3,5 % et le loyer passe à 517,50 €. En révision triennale d'un bail du 1er juillet 2020, le plafond atteint 553,56 € pour une grande entreprise et 537,00 € pour une PME.
La PME se définit selon l'annexe I du règlement (UE) n° 651/2014 : elle occupe moins de 250 personnes et son chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou son total de bilan n'excède pas 43 millions d'euros.
Les cas particuliers des baux d'habitation
- Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
- Le bailleur dispose d'un an après la date de révision pour la demander. Demandée en retard, la révision s'applique à partir de la date de la demande, sans rattrapage.
- Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer révisé si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, ou depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
- De 2022 T3 à 2024 T1, la variation annuelle de l'IRL a été plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2,5 % outre-mer et à 2 % en Corse. Contrairement à l'ILC, les IRL publiés intègrent déjà ce plafond : ne le réappliquez pas.
Les erreurs fréquentes
- Vous appliquez l'indice au loyer charges comprises, alors que seul le loyer hors charges se révise.
- Vous prenez le dernier indice paru au lieu de celui du trimestre prévu au bail.
- Vous utilisez l'ICC pour plafonner la révision triennale d'un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014.
- Vous oubliez le plafonnement à 3,5 % de l'ILC lorsque le locataire est une PME et que la période couvre les trimestres de 2022 à 2024.
- Vous demandez une révision triennale avant l'expiration du délai de trois ans.
Les limites de l'outil
- La table couvre l'IRL de la métropole depuis 2018, celui de la Corse et de l'outre-mer depuis 2020, et l'ILC, l'ILAT et l'ICC depuis 2014. Pour un autre trimestre, saisissez les deux indices à la main.
- L'outil ne lit pas votre bail : il ne vérifie ni la rédaction de la clause d'indexation ni l'existence d'une clause qui encadre la variation de l'ILC, autorisée pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026.
- En révision triennale, l'outil calcule le plafond fixé par l'indice. Il ne détermine pas la valeur locative et ne traite pas le déplafonnement.
- L'outil ne traite pas l'encadrement des loyers d'habitation ni le renouvellement du bail commercial.
- Vérifiez toujours les indices sur insee.fr avant d'adresser le nouveau montant au locataire.
Lexique
- IRL
- L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et plafonne la révision annuelle des loyers d'habitation.
- ILC
- L'indice des loyers commerciaux est publié chaque trimestre par l'INSEE et sert à réviser le loyer des baux commerciaux des activités commerciales et artisanales.
- ILAT
- L'indice des loyers des activités tertiaires est publié chaque trimestre par l'INSEE et sert à réviser le loyer des bureaux, des activités libérales et des entrepôts logistiques.
- ICC
- L'indice du coût de la construction mesure l'évolution du coût de construction des immeubles à usage d'habitation et peut encore servir de référence à une clause d'indexation ou à un bail professionnel.
- Clause d'échelle mobile
- La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, fait varier automatiquement le loyer selon un indice à la date qu'elle prévoit, en général chaque année.
- Révision triennale
- La révision triennale permet au bailleur ou au locataire d'un bail commercial de demander tous les trois ans la révision du loyer, dans la limite de la variation de l'indice.
- Trimestre de référence
- Le trimestre de référence est celui que le bail désigne pour choisir l'indice à comparer d'une révision à l'autre.
- Dernière fixation du loyer
- La dernière fixation du loyer correspond à la date à laquelle le loyer a été fixé par accord des parties ou par le juge, et sert de point de départ au calcul de la variation.
- Loyer hors charges
- Le loyer hors charges est le loyer principal, sans les provisions pour charges, et c'est lui seul qui se révise.
- Gel des loyers F et G
- Le gel interdit de réviser le loyer d'un logement classé F ou G lorsque le bail a été signé, renouvelé ou reconduit après la date d'entrée en vigueur de la mesure.
Questions fréquentes
Quel indice utiliser pour réviser un loyer ?
Utilisez l'IRL pour un logement, l'ILC pour un bail commercial d'une activité commerciale ou artisanale, et l'ILAT pour des bureaux ou une activité tertiaire. Un bail professionnel peut viser l'ILAT ou l'ICC : appliquez l'indice que prévoit le bail.
Comment calculer la révision d'un loyer commercial avec l'ILC ?
Multipliez le loyer en cours par l'ILC du trimestre de référence, puis divisez par l'ILC retenu lors de la précédente révision. Pour une indexation annuelle, il s'agit du même trimestre de l'année précédente. Arrondissez le résultat au centime.
Quels sont les derniers indices publiés ?
Au 15 septembre 2026, le dernier IRL publié est celui du 2e trimestre 2026, qui vaut 148,37 en métropole. Les derniers ILC, ILAT et ICC publiés sont ceux du 1er trimestre 2026 : ils valent respectivement 135,26, 137,42 et 2 084, et ont paru au Journal officiel le 28 juin 2026.
Quelle différence entre l'indexation annuelle et la révision triennale ?
L'indexation annuelle s'applique automatiquement lorsque le bail contient une clause d'échelle mobile. La révision triennale se demande par l'une des parties, trois ans au moins après la dernière fixation du loyer, et la variation qui en résulte ne peut pas dépasser celle de l'ILC ou de l'ILAT.
Peut-on encore utiliser l'ICC pour un bail commercial ?
Une clause d'échelle mobile peut toujours viser l'ICC. En revanche, pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, la révision triennale est plafonnée par la variation de l'ILC ou de l'ILAT, et non plus par celle de l'ICC.
Que se passe-t-il si le loyer indexé varie de plus de 25 % ?
Lorsque la clause d'échelle mobile fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé, le bailleur ou le locataire peut demander la révision du loyer. La variation qui en découle ne peut pas dépasser 10 % du loyer payé l'année précédente.
Le plafonnement de l'ILC à 3,5 % s'applique-t-il encore ?
Il ne concerne que les PME et les variations annuelles des indices du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024. Il reste pris en compte dans les révisions postérieures, car la part écrêtée est définitivement perdue pour le bailleur. Cochez la case PME dans l'outil pour l'appliquer.
Comment demander la révision triennale d'un bail commercial ?
Adressez la demande par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. La révision prend effet à la date de la demande, et une nouvelle demande est possible trois ans après la date d'application du nouveau prix.
Combien de temps le propriétaire d'un logement a-t-il pour demander la révision ?
Il dispose d'un an à compter de la date de révision. Passé ce délai, il perd la révision de cette année. S'il la demande dans l'année, le nouveau loyer s'applique à partir de la date de sa demande, sans rattrapage.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non, si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la même interdiction vaut depuis le 1er juillet 2024.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 (logement vide) et article 25-9 (logement meublé)
- Code de commerce, articles L145-37, L145-38, L145-38-1 et L145-39 ; loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, article 21 II
- Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, articles 12 et 14
- Loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs
- Service-public.gouv.fr, fiche F1311 « Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation »
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, fiches F31925 « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » et F20564 sur les indices de référence des baux commerciaux et professionnels
- Direction générale des Entreprises, foire aux questions « Plafonnement de l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les PME », septembre 2023
- ANIL, « Indice de référence des loyers / IRL » et « Plafonnement de l'évolution de l'indice de référence des loyers »
- INSEE, séries 001515333, 010760507 et 010760509 (IRL), 001532540 (ILC), 001617112 (ILAT) et 000008630 (ICC), relevé du 15 septembre 2026
Mis à jour le 15 septembre 2026. Contenu d'information : il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.