Le grand transfert : 1,95 million de locaux ont changé de propriétaire depuis 2019

Entre 2019 et 2025, une partie de la France immobilière a changé de mains sans que personne ne déménage. Des bailleurs ont fusionné, des groupes ont absorbé leurs filiales, des sociétés ont vendu en bloc. Ces mouvements ne passent pas toujours par une vente enregistrée : ils se lisent en comparant, local par local, qui en était propriétaire à six ans d'écart.

C'est ce que nous avons fait, à partir des fichiers publics des propriétaires personnes morales de la DGFiP. Sur 10 534 583 locaux présents en 2019 et en 2025, 1 954 777 ont changé de société propriétaire : 18,6 %.

De qui à qui

Le diagramme relie le type de propriétaire en 2019 à celui de 2025, pour les locaux qui ont changé de société. L'essentiel reste à l'intérieur d'une même famille : 60 % des transferts se font d'un bailleur social à un autre, 28 % d'une société privée à une autre.

Seuls 164 698 transferts, 8 %, font changer le type de propriétaire. Le plus gros flux va des sociétés privées vers le logement social (58 273 locaux) ; dans l'autre sens, du social vers le privé, il est trois fois plus faible (16 687).

La grande concentration du logement social

La loi ELAN de 2018 a obligé les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements à rejoindre un groupe. Les fichiers en portent la trace : 274 bailleurs sociaux ont cédé au moins 500 locaux à un autre bailleur social depuis 2019.

Deux groupes ont absorbé plus que tous les autres. Action Logement a reçu 225 056 locaux venus de 169 sociétés, CDC Habitat 160 111 venus de 51 sociétés. Ce sont aujourd'hui les deux premiers propriétaires de France, comme le montre notre étude Qui possède la France.

Les plus gros changements de mains

Les plus gros transferts sont des fusions entre bailleurs. Le premier fait passer 68 664 locaux d'Efidis à CDC Habitat Social, le deuxième 44 584 locaux vers Logirep, le troisième 30 133 vers 1001 Vies Habitat.

Certains transferts sont de simples changements de statut : un office public de l'habitat qui devient une société d'économie mixte, ou change de nom, apparaît comme un nouveau propriétaire. Nous les comptons comme des transferts, puisque le propriétaire inscrit change.

Où ça a bougé

La part des locaux qui ont changé de société varie fortement selon les départements. Elle dépasse 20 % dans l'Orne, le Jura et la Haute-Vienne. Elle reste sous 4 % dans les Hautes-Alpes ou en Charente-Maritime.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Les deux fichiers ne se comparent pas en totalité. Le fichier de 2019 est moins complet que celui de 2025 : nous ne suivons que les locaux présents dans les deux, identifiés par leur commune, leur parcelle, leur bâtiment, leur entrée, leur niveau et leur porte.

Les ventes aux particuliers et les constructions neuves ne sont pas mesurées. Un local vendu à un particulier sort du fichier, un local neuf y entre : ni l'un ni l'autre n'est un transfert ici. Pour les ventes, voyez ce que contiennent DVF et les fichiers fonciers.

Un transfert n'est pas toujours une vente. Fusion, absorption, changement de statut ou vente en bloc produisent le même signal. Une vente en bloc apparaît d'ailleurs dans DVF comme une vente de plusieurs lots à un seul prix. Les patrimoines des SCPI peuvent également être concernés, sans que ce seul signal permette d'identifier une cession.

Méthode

Nous avons comparé les fichiers des locaux des personnes morales publiés par la DGFiP, situation au 1er janvier 2019 et au 1er janvier 2025. Un local est suivi s'il figure dans les deux fichiers, avec le même identifiant de commune, de parcelle, de bâtiment, d'entrée, de niveau et de porte, et s'il est détenu chaque année par une seule société. Un changement du numéro SIREN propriétaire est compté comme un transfert.

Le type de propriétaire est déduit de la forme juridique et de l'activité déclarée au répertoire Sirene, avec les mêmes règles que pour notre étude Qui possède la France. La part par département rapporte les locaux transférés aux locaux détenus par des personnes morales en 2025. Le cadre législatif du logement social pourrait encore évoluer avec le projet de loi Relance Logement.

Sources. Fichiers des locaux des personnes morales, DGFiP, situations au 1er janvier 2019 et 2025. Répertoire Sirene, INSEE. Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Licence Ouverte 2.0.

Questions fréquentes

Combien de logements sociaux ont changé de propriétaire depuis 2019 ?

Parmi les locaux suivis en 2019 et en 2025, 1 175 310 sont passés d'un bailleur social à un autre. Ce sont des locaux, pas seulement des logements : parkings, caves et commerces des bailleurs y figurent aussi.

Pourquoi les bailleurs sociaux ont-ils fusionné ?

La loi ELAN de 2018 a obligé les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements à rejoindre un groupe. Les fusions et les absorptions qui ont suivi expliquent l'essentiel des transferts mesurés.

Le logement social est-il vendu au privé ?

Très peu, dans les données. Sur les locaux suivis, 16 687 sont passés d'un bailleur social à une société privée, contre 58 273 dans l'autre sens. Les ventes de logements sociaux à leurs occupants, qui sont des particuliers, ne sont pas mesurées ici.