DVF, DV3F, fichiers fonciers : la carte pour ne plus mélanger les sources

Une vente récente, le nombre de logements d'une parcelle et la surface d'un local ne viennent pas nécessairement du même fichier. Pourtant, les noms DVF, DV3F et fichiers fonciers sont souvent employés comme s'ils désignaient une base unique.

La distinction n'est pas académique. Elle évite de présenter une donnée administrative comme une observation du terrain, de dater une information avec le mauvais millésime ou de chercher un prix de vente dans un fichier conçu pour décrire le parc.

Si vous cherchez un prix signé, partez de DVF

Demandes de valeurs foncières, ou DVF, est le jeu ouvert diffusé par la DGFiP. Il recense les mutations immobilières à titre onéreux publiées au service de la publicité foncière, dans son périmètre géographique et temporel.

On y trouve notamment la date de mutation, la valeur foncière, la nature de la mutation, des informations de localisation, les parcelles et des caractéristiques de locaux. Une mutation peut toutefois occuper plusieurs lignes. Le prix visible peut couvrir plusieurs parcelles, logements ou dépendances.

DVF répond donc bien à la question « quelles ventes ont été enregistrées autour de cette adresse ? ». Il ne répond pas seul à « quel était l'état du logement ? » ni à « combien vaut mon bien aujourd'hui ? ». Notre article sur ce que DVF dit et ne dit pas détaille cette frontière.

Si vous cherchez une base prête à analyser, regardez DV3F

DV3F est produite par le Cerema. Elle restructure et enrichit DVF grâce aux fichiers fonciers afin de faciliter les études sur les marchés immobiliers et fonciers. Elle rapproche des informations qui demanderaient autrement un travail de traitement important.

Son intérêt apparaît lorsqu'une collectivité, un bureau d'études ou un analyste veut étudier des séries, reconstituer des mutations et croiser les ventes avec des caractéristiques foncières. DV3F n'est pas une nouvelle source de prix négociés. Elle organise et enrichit des données administratives existantes.

La différence est comparable à celle entre des pièces brutes et un dossier préparé : le second est plus facile à exploiter, mais il faut encore comprendre l'origine et la date de chaque pièce.

Si vous cherchez à décrire le parc, ouvrez les fichiers fonciers

Les fichiers fonciers sont issus de données fiscales retraitées par le Cerema. Ils décrivent les propriétés, parcelles, locaux et propriétaires selon les variables disponibles. Leur vocation n'est pas de raconter le déroulement commercial d'une vente.

Ils peuvent servir à compter ou caractériser des logements, étudier l'occupation, analyser le foncier ou enrichir une lecture territoriale. Une information fiscale reste néanmoins construite pour une finalité administrative. Elle peut différer d'un mesurage, d'une visite ou d'une situation très récente.

Le mot « foncier » ne garantit donc ni l'exhaustivité universelle ni l'actualité instantanée. Notez le millésime, la définition du champ et l'unité observée avant de produire un indicateur.

La question qui choisit la source

Utilisez ce raccourci :

• vente enregistrée et prix déclaré : DVF ;
• analyse enrichie des mutations : DV3F ;
• description des parcelles et des locaux : fichiers fonciers ;
• état réel, qualité ou travaux : documents du dossier et observation du bien.

Dans une estimation, plusieurs sources peuvent être utiles sans être interchangeables. Vous pouvez repérer une mutation dans DVF, vérifier son périmètre, utiliser une donnée de parc pour comprendre le contexte, puis confirmer les caractéristiques du bien avec les pièces disponibles.

Un exemple qui évite une fausse précision

Supposons qu'une mutation de 420 000 euros apparaisse à une adresse comprenant un appartement, une cave et deux parcelles. Diviser immédiatement le montant par la première surface visible produit un ratio séduisant, mais peut-être faux.

DVF aide à identifier l'opération. Une base enrichie peut faciliter sa reconstitution. Les fichiers fonciers peuvent préciser la composition administrative. Aucun de ces fichiers ne révèle automatiquement la rénovation, la vue ou les conditions de négociation. La conclusion défendable est celle qui conserve ces limites.

Commencez dans l'observatoire CorpusImmo, puis ouvrez la documentation de la source quand une transaction devient déterminante pour votre décision.

Les fichiers fonciers donnent aussi l'année de construction des bâtiments. Nous les avons utilisés pour dater les immeubles de dix grandes villes, ville par ville, dans notre étude sur l'âge des immeubles.

Les fichiers des personnes morales disent aussi qui possède quoi : voyez notre étude Qui possède la France, et son suivi dans le temps, le grand transfert.

Questions fréquentes

DV3F remplace-t-il DVF ?

Non. DV3F s'appuie sur DVF et l'enrichit pour l'analyse. Le choix dépend de l'usage, des droits d'accès et du niveau de traitement recherché.

Les fichiers fonciers donnent-ils le prix de marché actuel ?

Ils servent surtout à décrire le parc et les propriétés. Un prix actuel demande une lecture de transactions pertinentes, du bien et du marché présent.

Peut-on mélanger les millésimes ?

Seulement en les documentant. Une vente et une caractéristique de local peuvent avoir des dates de référence différentes. Cette différence doit rester visible.

Sources et méthode

Sources consultées le 18 septembre 2026 : jeu DVF de la DGFiP, documentation DV3F du Cerema et documentation des fichiers fonciers du Cerema. Cet article compare les finalités des bases, sans prétendre couvrir toutes leurs variables ni leurs conditions d'accès.