Valorisation DCF avec levier

À quoi sert cet outil

En immobilier d'entreprise, la valeur d'un actif se mesure à ses flux financiers plutôt qu'à son prix au m². Elle dépend de ses loyers, de la vacance à relouer, des travaux, de la dette et de la valeur attendue à la revente.

L'outil applique la méthode DCF, qui actualise les flux futurs pour estimer ce qu'ils valent aujourd'hui. Il projette jusqu'à sept ans de flux revenant aux fonds propres, avec les loyers indexés, la relocation, les franchises, les travaux (capex) et les intérêts d'une dette in fine. Il ajoute la revente au taux de sortie et en déduit la VAN (valeur actuelle nette) et le TRI (taux de rendement interne).

Ce que l'outil calcule

• Établit le calendrier de relocation des surfaces vacantes et d'engagement des travaux.
• Chiffre le coût de la vacance, les franchises de loyer et les honoraires de relocation.
• Suit chaque année la dette in fine, le ratio LTV (dette rapportée à la valeur) et l'ICR (couverture des intérêts par le revenu).
• Calcule le prix de cession net vendeur en capitalisant le revenu au taux de sortie.
• Donne la VAN et le TRI des fonds propres, avec des rendements acte en main (AEM) pour contrôler le résultat.