Pour les asset managers, les property managers et les investisseurs en immobilier d'entreprise.
Rent roll, WAULT et WALB
Saisissez l'état locatif lot par lot pour obtenir le taux d'occupation, le WAULT et les années de départ possibles.
Le simulateur
Gratuit, sans compte et sans limite. Le calcul se fait dans votre navigateur. Un compte gratuit sert à garder vos simulations et à télécharger la matrice Excel (limitée dans le temps, voir ci-dessous).
Les valeurs affichées correspondent à un exemple. Remplacez-les par vos propres chiffres.
L'analyse
Le rent roll (état locatif)
7 lignes
Saisissez une ligne par lot, qu'il soit loué ou vacant. Si un locataire occupe plusieurs lots, donnez-lui le même numéro pour que ses loyers soient additionnés. Le loyer et la valeur locative s'expriment en € HT hors charges par m² et par an. Si la périodicité reste vide, le modèle retient une sortie possible tous les trois ans. Ne remplissez la sortie forcée que si vous connaissez déjà la date de départ.
R+1 Plateau A
R+1 Plateau B
RDC Local 1
RDC Local 2
R+2 Plateau C
R+2 Plateau D
RDC Local 3
Tous les taux utilisés par le calcul sont affichés ici. Vérifiez-les avant de prendre une décision, et corrigez-les si la réglementation a changé depuis.
2,16 ans
WALB, durée résiduelle ferme
Le WAULT jusqu'au terme des baux est de 4,83 ans. À titre de comparaison, la durée ferme moyenne est de 3,4 ans pour une foncière de bureaux et de 6,4 ans pour une foncière diversifiée.
35,56 %
Poids du premier locataire
Il s'agit du locataire n° 1, qui reste sous le seuil d'alerte de 40 %.
Détail du calcul
- Surface totale
- 1 755 m²
- Surface louée
- 1 660 m²
- Surface vacante
- 95 m²
- Taux d'occupation physique
- 94,59 %
- Taux d'occupation financier (EPRA)
- 93,62 %
- Valeur locative de marché de l'immeuble
- 566 100 €
- Valeur locative des surfaces vacantes
- 36 100 €
- Loyer facial annuel en place
- 500 730 €
- Loyer économique annuel en place
- 476 957 €
- Effet des franchises
- 23 773 €
- Effet des franchises, en part du loyer facial
- 4,75 %
- Loyer facial moyen au m² loué
- 302 €/m²
- Valeur locative des surfaces louées
- 530 000 €
- Réversion
- 29 270 €
- Réversion, en part du loyer facial
- 5,85 %
- WAULT, durée résiduelle jusqu'au terme
- 4,83 ans
- WALB, durée résiduelle ferme
- 2,16 ans
- WAULT sur base de loyer économique
- 4,76 ans
- WALB sur base de loyer économique
- 2,1 ans
- Écart entre le WAULT et le WALB
- 2,67 ans
- Baux retenus dans les moyennes
- 6
- Baux échus, en tacite prolongation
- Aucun
- Nombre de locataires
- 5
- Loyer qui peut sortir, année par année
- 2026 : 139 850 € (27,9 %) · 2027 : 75 600 € (15,1 %) · 2029 : 178 080 € (35,6 %) · 2030 : 107 200 € (21,4 %)
- Loyer qui arrive au terme, année par année
- 2026 : 54 600 € (10,9 %) · 2029 : 85 250 € (17 %) · 2030 : 75 600 € (15,1 %) · 2032 : 178 080 € (35,6 %) · 2033 : 107 200 € (21,4 %)
- Années de sortie en concentration forte
- 2029
- État locatif exploitable
- OK
Limites de ce calcul. Le calcul n'évalue pas la solidité financière des locataires et n'indexe pas les loyers. Un bail arrivé à échéance compte pour zéro an dans les moyennes. La franchise est répartie sur la période ferme initiale, sans actualisation.
À quoi sert cet outil
Le WAULT mesure la durée restante des baux, en moyenne pondérée par les loyers. Un WAULT de six ans peut pourtant cacher un mur d'échéances à trois ans, si un locataire qui paie la moitié des loyers peut partir à cette date. Cette moyenne ne montre pas le poids d'un locataire dominant.
L'outil part de l'état locatif (rent roll), lot par lot, pour les surfaces louées comme vacantes. Il calcule pour chaque bail la prochaine date à laquelle le locataire peut partir, le loyer économique net des franchises et l'écart avec le loyer de marché, appelé réversion. Il en déduit le WAULT, le WALB, qui s'arrête à la prochaine faculté de sortie, et l'échéancier des départs.
Ce que l'outil calcule
- Reprend l'état locatif avec la surface, le loyer facial, la valeur locative de marché, les dates et la franchise.
- Calcule l'occupation physique et l'occupation financière selon la définition EPRA.
- Mesure le loyer économique, l'effet des franchises et la réversion.
- Donne le WAULT et le WALB, sur le loyer facial comme sur le loyer économique.
- Montre la concentration par locataire et l'échéancier des sorties année par année.
Aperçu du fichier Excel
Le simulateur en ligne fait les mêmes calculs que ce fichier. Le fichier Excel vous permet en plus de conserver votre travail, d'ajouter vos notes et de le partager.
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