Pour les agents immobiliers, les mandataires et les experts.
Avis de valeur par comparaison
Estimez la valeur d'un logement à partir de ventes récentes, ajustées selon leurs différences avec votre bien.
Le simulateur
Gratuit, sans compte et sans limite. Le calcul se fait dans votre navigateur. Un compte gratuit sert à garder vos simulations et à télécharger la matrice Excel (limitée dans le temps, voir ci-dessous).
Les valeurs affichées correspondent à un exemple. Remplacez-les par vos propres chiffres.
Le bien à évaluer
Les ventes comparables
6 lignes
Saisissez le prix net vendeur, sans honoraires ni droits. La similarité, notée de 0 à 100, fixe le poids de la vente dans la moyenne. Il faut au moins cinq ventes retenues pour obtenir une valeur.
12 rue des Lilas
4 avenue du Parc
27 rue Victor Hugo
8 place Carnot
15 rue Pasteur
31 boulevard Gambetta
Tous les taux utilisés par le calcul sont affichés ici. Vérifiez-les avant de prendre une décision, et corrigez-les si la réglementation a changé depuis.
292 999 € à 361 279 €
Fourchette à présenter
La fourchette s'étend à plus ou moins 10,4 % autour de la valeur centrale. Cet écart reflète la dispersion des 6 ventes retenues, avec un minimum de 3 %.
327 139 €
Valeur centrale
Présentez plutôt la fourchette au vendeur. Un prix unique a tendance à devenir le minimum qu'il acceptera en négociation.
Détail du calcul
- Comparables renseignés
- 6
- Comparables retenus
- 6
- Comparables écartés
- 0
- Statut de chaque vente
- 12 rue des Lilas : retenue, ajustement -5,2 %, 4 189 €/m² · 4 avenue du Parc : retenue, ajustement -14,7 %, 3 815 €/m² · 27 rue Victor Hugo : retenue, ajustement +12,7 %, 4 788 €/m² · 8 place Carnot : retenue, ajustement -10 %, 4 135 €/m² · 15 rue Pasteur : retenue, ajustement +21,5 %, 5 140 €/m² · 31 boulevard Gambetta : retenue, ajustement -5,2 %, 4 242 €/m²
- Comparables retenus mais éloignés
- 1
- Prix au m² moyen des lignes saisies, avant ajustement
- 4 406 €/m²
- Cohérence des prix saisis
- Prix au m² cohérents entre eux.
- Poids du comparable dominant
- 19,57 %
- Prix au m² retenu
- 4 362 €/m²
- Le plus bas des prix au m² ajustés
- 3 815 €/m²
- Le plus haut des prix au m² ajustés
- 5 140 €/m²
- Écart type pondéré des prix au m² ajustés
- 455 €/m²
- Coefficient de variation
- 10,44 %
- Demi-fourchette retenue
- 10,44 %
- Dispersion sous le seuil
- OK
- Bas de fourchette
- 292 999 €
- Haut de fourchette
- 361 279 €
- Valeur centrale au m²
- 4 362 €/m²
Limites de ce calcul. Cet avis de valeur ne remplace pas une expertise immobilière. Les coefficients d'ajustement sont des moyennes nationales, et il vous appartient de les adapter à votre secteur. La valeur d'un stationnement ou d'un extérieur, en particulier, varie beaucoup d'une ville à l'autre.
À quoi sert cet outil
Un avis de valeur doit convaincre un vendeur qui a souvent déjà un prix en tête. Le chiffre seul ne suffit pas. Ce qui rend l'avis solide, ce sont les ventes citées et les ajustements justifiés ligne par ligne.
L'outil ajuste chaque vente pour la rendre comparable au bien évalué, selon l'état, l'étage, l'extérieur, le DPE, le stationnement et l'évolution du marché. Il pondère ensuite chaque vente selon sa ressemblance avec le bien. La largeur de la fourchette découle de la dispersion mesurée entre les prix.
Ce que l'outil calcule
- Calcule l'ajustement de chaque comparable, y compris la valeur verte liée au DPE (diagnostic de performance énergétique).
- Signale les points de vigilance, comme un ajustement plafonné, une vente trop ancienne, un panel trop mince ou un comparable qui pèse trop.
- Retient un prix au m² pondéré par la ressemblance de chaque vente avec le bien.
- Mesure la dispersion des prix avec l'écart type pondéré et le coefficient de variation.
- Donne la valeur centrale et la fourchette à présenter au vendeur.
Aperçu du fichier Excel
Le simulateur en ligne fait les mêmes calculs que ce fichier. Le fichier Excel vous permet en plus de conserver votre travail, d'ajouter vos notes et de le partager.
Outils complémentaires
Ces outils servent à la même étape d'un projet ou s'appliquent au même type de bien.
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