Encadrement des loyers prolongé jusqu'en 2027 : ce que le bailleur doit vérifier

Le décret du 20 juillet 2026 prolonge jusqu'au 31 juillet 2027 le dispositif qui limite les hausses de loyer dans les communes classées en zone tendue. Cette reconduction ne signifie pas que tous les loyers sont gelés. Elle impose plutôt une méthode et des plafonds selon la situation du logement.

La difficulté vient de la coexistence de plusieurs règles : évolution entre deux locataires, révision annuelle avec l'IRL et niveau maximal dans certaines villes. Les confondre conduit à appliquer un calcul correct au mauvais montant.

Première règle : limiter l'évolution du loyer

Dans la plupart des communes en zone tendue, le bailleur ne fixe pas librement un nouveau loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement. Le dernier loyer appliqué sert de point de départ, éventuellement révisé selon les conditions prévues.

Des dérogations existent, notamment après certains travaux ou lorsqu'un loyer est manifestement sous-évalué. Elles supposent de respecter des conditions, des délais et des justificatifs. Une simple comparaison avec quelques annonces ne suffit pas.

Le dispositif reconduit s'applique aux locations vides et meublées utilisées comme résidence principale, sauf régimes particuliers.

Deuxième règle : respecter le niveau maximal

Certaines agglomérations ajoutent un encadrement du niveau des loyers. Un arrêté fixe alors un loyer de référence, un loyer minoré et un loyer majoré selon la zone, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction.

Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au jour de la signature. Paris, Bordeaux et Montpellier ont notamment actualisé leurs références durant l'été 2026.

Ces montants doivent apparaître dans le bail et dans l'annonce. Vérifiez l'adresse exacte avec le service officiel local, car une rue ou une limite administrative peut changer la référence.

Le complément de loyer n'est pas une marge automatique

Un complément peut être prévu lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà prises en compte par le loyer de référence. Il doit être décrit et chiffré dans le bail.

Une qualité banale, une surface déjà intégrée au calcul ou un équipement attendu ne justifie pas automatiquement un dépassement. Le locataire peut contester le complément dans les délais prévus.

Le bon réflexe consiste à constituer le dossier avant la publication de l'annonce : référence officielle, description du bien, éléments particuliers et justification du montant.

Attention aux logements F et G

La performance énergétique ajoute une contrainte. Les loyers des logements classés F ou G ne peuvent pas être augmentés dans plusieurs situations prévues par la réglementation. Un bailleur ne doit donc pas appliquer mécaniquement l'IRL ou une hausse de relocation sans vérifier la classe du DPE.

Notre article sur les loyers et leurs évolutions en 2026 aide à distinguer la tendance de marché de la hausse légalement applicable à un bail particulier.

Révision annuelle et nouveau bail ne sont pas la même chose

La révision annuelle dépend d'une clause du bail, d'une date et d'un trimestre de référence. Elle utilise l'indice de référence des loyers. La relocation concerne la fixation du montant au changement de locataire. Le renouvellement obéit encore à sa propre procédure.

Le calculateur de révision avec l'IRL sécurise l'opération arithmétique. Il ne décide pas si la hausse est juridiquement autorisée. Pour cela, relisez le bail, le DPE et le régime applicable à la commune.

La méthode avant de publier une annonce

Commencez par identifier la commune et vérifier son classement. Relevez ensuite le dernier loyer hors charges, la date de la dernière révision et la classe énergétique. Si la ville applique un loyer de référence, récupérez la valeur officielle correspondant exactement au logement.

Calculez enfin le montant autorisé par chaque règle et retenez le plafond le plus contraignant. Conservez les captures, arrêtés, factures de travaux et calculs avec le dossier du bail.

Le guide encadrement des loyers par ville distingue les deux mécanismes et la méthode fixer le loyer d'une location transforme ces contrôles en montant documenté.

Questions fréquentes

Tous les loyers de zone tendue sont-ils gelés ?

Non. Les augmentations sont encadrées et restent possibles dans certaines situations. Leur montant dépend du bail, du logement, des travaux, du DPE et des règles locales.

Peut-on dépasser le loyer majoré avec un complément ?

Oui dans des cas limités, si une caractéristique particulière le justifie et si le complément est décrit dans le bail. Ce n'est pas un supplément libre.

Le dispositif s'arrête-t-il en juillet 2027 ?

Le décret actuel couvre la période allant jusqu'au 31 juillet 2027. Une nouvelle reconduction ou une évolution législative reste possible avant cette date.

Sources et méthode

Règles vérifiées le 19 septembre 2026 à partir de l'actualité Service Public sur la prolongation. Les loyers de référence doivent être consultés auprès du service officiel de chaque territoire.