Encadrement des loyers : quelles villes et quel plafond vérifier ?

« Encadrement des loyers » désigne deux mécanismes que l'on confond souvent. Dans les zones tendues, l'évolution du loyer entre deux locataires peut être limitée. Dans certains territoires seulement, un second dispositif plafonne aussi le niveau du loyer avec un loyer de référence majoré.

Avant d'annoncer un montant, vérifiez les deux étages dans le bon ordre.

Premier contrôle : la commune est-elle en zone tendue ?

La liste des communes en zone tendue est fixée par décret. Ce classement entraîne notamment des règles de relocation et peut aussi réduire le préavis du locataire.

En principe, le loyer du nouveau bail reprend celui du précédent locataire, avec les adaptations autorisées. Des exceptions existent pour une première location, une longue vacance, certains travaux ou un loyer manifestement sous-évalué. La classe énergétique peut interdire une augmentation, notamment pour certains logements F ou G.

Utilisez le simulateur officiel plutôt qu'une ancienne liste copiée sur un blog.

Second contrôle : existe-t-il un plafond local ?

Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et une partie du Pays basque font partie des territoires cités par Service-Public au 26 septembre 2026.

Le périmètre exact compte. Une commune proche n'est pas automatiquement concernée, et certaines métropoles n'appliquent le dispositif que sur une partie de leur territoire.

Lorsque le dispositif existe, recherchez le loyer de référence majoré selon l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé. Le montant s'exprime hors charges par mètre carré de surface habitable.

Croiser les deux plafonds

Un logement peut être limité à la fois par le loyer du précédent locataire et par le loyer de référence majoré. Retenez la contrainte applicable la plus basse, sauf exception légalement justifiée.

Conservez l'ancien bail, la dernière révision, le DPE, la surface habitable et le résultat du simulateur local. Cette trace permet d'expliquer le montant dans le nouveau contrat et l'annonce.

Notre article fixer le loyer d'une location détaille cette méthode complète. Pour l'évolution en cours de bail, consultez séparément le calcul avec l'IRL.

Le complément de loyer n'est pas une ligne libre

Dans les territoires avec loyer de référence, un complément peut être prévu seulement si des caractéristiques de localisation ou de confort le justifient par comparaison. Elles ne doivent pas être déjà prises en compte par la catégorie du logement ni récupérées dans les charges.

Certains défauts interdisent le complément, notamment des signes d'humidité, des sanitaires sur le palier, une mauvaise performance énergétique F ou G ou plusieurs défauts de confort prévus par les textes.

Un balcon ordinaire dans un secteur où il est fréquent ne justifie pas automatiquement un complément. Documentez la caractéristique et sa rareté.

Questions fréquentes

Toutes les villes en zone tendue ont-elles un loyer de référence ?

Non. La zone tendue déclenche l'encadrement de l'évolution. Le plafond par loyer de référence majoré ne concerne que certains territoires.

Le meublé échappe-t-il à l'encadrement ?

Non. Le type de location est pris en compte dans les références et les règles applicables.

Où trouver le plafond exact ?

Sur le simulateur ou le site officiel du territoire concerné, à partir de l'adresse et des caractéristiques du logement.

Sources et méthode

Sources consultées le 26 septembre 2026 : encadrement des loyers en zone tendue, Service-Public, simulateur officiel de zone tendue et analyse de l'ANIL. Les arrêtés et périmètres peuvent évoluer : contrôlez-les à la date de signature.