Pour les promoteurs, les aménageurs et les marchands de biens.

Bilan promoteur et charge foncière

Calculez le prix maximal à payer pour un terrain afin qu'une opération de logements atteigne votre marge cible.

Terrain et promotionAcquisition

Le simulateur

Gratuit, sans compte et sans limite. Le calcul se fait dans votre navigateur. Un compte gratuit sert à garder vos simulations et à télécharger la matrice Excel (limitée dans le temps, voir ci-dessous).

Les valeurs affichées correspondent à un exemple. Remplacez-les par vos propres chiffres.

Le programme

Surface de plancher constructible

Surface habitable vendable

Nombre de logements

Prix de vente moyen TTC

Parkings vendus

Prix de vente d'un parking

Les coûts

Coût de construction

VRD, espaces verts et fondations spéciales

Honoraires techniques

Assurances et garanties

Taxes d'aménagement et raccordements

Frais de commercialisation

Frais financiers

Frais de structure du promoteur

Aléas et imprévus

La marge et le prix demandé

Marge cible sur chiffre d'affaires

Prix du terrain réellement demandé

1 406 740 €

Charge foncière admissible

Cela représente 586 € par m² de plancher et 15,5 % du chiffre d'affaires. Ce ratio se situe en général entre 12 et 20 % en zone détendue, et entre 25 et 35 % en zone tendue.

9,73 %

Marge au prix de terrain demandé

Vous pourriez payer le terrain jusqu'à 156 740 € de plus tout en conservant votre marge.

Détail du calcul

Chiffre d'affaires TTC: 9 072 000 €
Travaux, construction et VRD: 4 860 000 €
Honoraires techniques: 583 200 €
Assurances et garanties: 121 500 €
Aléas: 145 800 €
Coût technique total: 5 805 500 €
Commercialisation: 408 240 €
Frais financiers: 272 160 €
Frais de structure: 453 600 €
Coûts hors foncier: 6 939 500 €
Marge cible en valeur: 725 760 €
Charge foncière au m² de plancher: 586 €/m²
Charge foncière en % du chiffre d'affaires: 15,51 %
Marge résultante au prix demandé: 882 500 €
Écart au prix admissible: -156 740 €
Sensibilité, vente à -200 €/m²: construction -150 : 1 505 380 € · construction -75 : 1 293 880 € · construction +0 : 1 082 380 € · construction +75 : 870 880 € · construction +150 : 659 380 €
Sensibilité, vente à -100 €/m²: construction -150 : 1 667 560 € · construction -75 : 1 456 060 € · construction +0 : 1 244 560 € · construction +75 : 1 033 060 € · construction +150 : 821 560 €
Sensibilité, vente à +0 €/m²: construction -150 : 1 829 740 € · construction -75 : 1 618 240 € · construction +0 : 1 406 740 € · construction +75 : 1 195 240 € · construction +150 : 983 740 €
Sensibilité, vente à +100 €/m²: construction -150 : 1 991 920 € · construction -75 : 1 780 420 € · construction +0 : 1 568 920 € · construction +75 : 1 357 420 € · construction +150 : 1 145 920 €
Sensibilité, vente à +200 €/m²: construction -150 : 2 154 100 € · construction -75 : 1 942 600 € · construction +0 : 1 731 100 € · construction +75 : 1 519 600 € · construction +150 : 1 308 100 €

Limites de ce calcul. Le modèle ne traite ni la TVA sur marge, ni le calendrier des appels de fonds, ni la vente en bloc. Il suppose que tous les logements sont vendus. Il ne vérifie pas non plus les règles d'urbanisme, les servitudes ou la dépollution du terrain.

À quoi sert cet outil

Face à un terrain, la vraie question est de savoir combien vous pouvez le payer tout en gardant votre marge. Le bilan promoteur se lit donc à l'envers, en partant du chiffre d'affaires pour arriver à la charge foncière.

Proportions d’exemple, sans valeur de référence : chaque opération a les siennes. Le modèle raisonne sur une opération unique et un phasage simple ; il n’intègre ni la TVA sur marge, ni les participations d’urbanisme locales, ni le risque de recours contre le permis.

L'outil part du prix de vente attendu et en retire les coûts de construction, les honoraires, les frais financiers et la marge visée. Ce qui reste correspond au prix que vous pouvez consacrer au terrain.

Ce que l'outil calcule

Calcule le chiffre d'affaires prévisionnel par typologie.
Chiffre le coût de construction et les honoraires de maîtrise d'œuvre.
Ajoute les frais financiers et les frais de commercialisation.
Exprime la marge en valeur et en pourcentage du chiffre d'affaires.
Donne la charge foncière admissible, au total et par m² de surface de plancher.
Compare le résultat au prix demandé pour le terrain et croise prix de vente et coût de construction dans une grille de sensibilité.

Aperçu du fichier Excel

Le simulateur en ligne fait les mêmes calculs que ce fichier. Le fichier Excel vous permet en plus de conserver votre travail, d'ajouter vos notes et de le partager.

Bilan promoteur et charge foncière, onglet Bilan — Ces captures montrent le fichier Excel rempli avec des valeurs d'exemple. Vous saisissez vos données dans les cellules violettes et les cellules blanches se calculent automatiquement.

Bilan promoteur et charge foncière, onglet Sensibilité — Ces captures montrent le fichier Excel rempli avec des valeurs d'exemple. Vous saisissez vos données dans les cellules violettes et les cellules blanches se calculent automatiquement.

Les limites de cet outil

L'outil raisonne sur une seule opération avec un phasage simple. Il n'intègre pas la TVA sur marge, les participations d'urbanisme locales ni le risque de recours contre le permis de construire.

Le modèle ne traite ni la TVA sur marge, ni le calendrier des appels de fonds, ni la vente en bloc. Il suppose que tous les logements sont vendus. Il ne vérifie pas non plus les règles d'urbanisme, les servitudes ou la dépollution du terrain.

Télécharger la matrice Excel

Le fichier contient la matrice complète, son mode d'emploi, les paramètres réglementaires et la méthode. Vous remplissez les cellules violettes et le reste se calcule automatiquement.

Le téléchargement demande un compte gratuit et compte pour 1 matrice par période glissante de 7 jours. Télécharger à nouveau une matrice déjà obtenue ne compte pas.

Télécharger la matrice Excel

Ce calcul repose exclusivement sur les valeurs que vous saisissez. Il ne vaut ni conseil en investissement, ni conseil fiscal, ni recommandation de financement.

Outils complémentaires

Ces outils servent à la même étape d'un projet ou s'appliquent au même type de bien.