Comment l'outil raisonne
Pourquoi « frais de notaire » est un abus de langage
L'expression désigne la somme que l'acquéreur verse au notaire en plus du prix. Pourtant, le notaire n'en garde qu'une petite partie. Dans un achat ancien, les impôts représentent l'essentiel du montant.
Le notaire collecte ces impôts pour le compte du département, de la commune et de l'État. Il avance aussi des frais à des tiers. Seuls les émoluments rémunèrent son travail, et leur montant est fixé par un barème réglementé.
C'est pourquoi l'outil parle de frais d'acquisition. Le mot décrit mieux ce que paie l'acquéreur.
Ce que contiennent les frais d'acquisition
- Le droit départemental d'enregistrement, ou la taxe de publicité foncière dans le neuf : son taux est voté par le département.
- La taxe communale additionnelle de 1,20 %, qui s'ajoute au droit départemental dans l'ancien.
- Les frais d'assiette et de recouvrement, perçus par l'État : 2,37 % du droit départemental, ou 2,14 % au taux réduit de 0,70 %.
- La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % de la base, avec un minimum de 15 €.
- Les émoluments proportionnels du notaire, calculés par tranches de prix, auxquels s'ajoute une TVA de 20 %.
- Les débours et frais de formalités : documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre. L'outil les traite comme un forfait que vous pouvez modifier.
Les formules, en toutes lettres
La base des droits est égale au prix de vente, diminué du mobilier. Pour un bien neuf, on retire aussi la TVA mentionnée dans l'acte.
La part du département est égale à la base multipliée par le taux du département. La part de la commune est égale à la base multipliée par 1,20 %. La part de l'État est égale à la part du département multipliée par 2,37 %.
Les émoluments hors taxe se calculent tranche par tranche : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, et 0,799 % au-delà de 60 000 €. On ajoute ensuite 20 % de TVA.
Les frais d'acquisition sont égaux à la somme des droits, de la contribution de sécurité immobilière, des émoluments toutes taxes comprises et des débours.
Un exemple chiffré complet
Prenons un appartement ancien vendu 250 000 €, sans mobilier, en Loire-Atlantique, où le taux départemental est de 5 %. L'acquéreur n'est pas primo-accédant et les débours sont estimés à 1 000 €.
- Part du département : 250 000 € × 5 % = 12 500 €.
- Part de la commune : 250 000 € × 1,20 % = 3 000 €.
- Part de l'État : 12 500 € × 2,37 % = 296,25 €.
- Contribution de sécurité immobilière : 250 000 € × 0,10 % = 250 €.
- Émoluments HT : 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 518,10 € = 2 394,75 €, soit 2 873,70 € TTC.
- Débours : 1 000 €.
- Total : 19 919,95 €, soit environ 7,97 % du prix. Les impôts et taxes en représentent 16 046,25 €.
Le cas du primo-accédant
La loi de finances pour 2025 permet aux départements de porter leur taux au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, seuls douze départements n'appliquent pas ce taux de 5 %.
Cette hausse ne s'applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale. Il paie le taux voté en application de l'article 1594 D du CGI, soit 4,50 % dans la plupart des départements.
Est primo-accédant la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Cette condition est levée dans certains cas, notamment en cas d'invalidité ou lorsque la résidence principale a été détruite par une catastrophe.
Pour un couple marié sous un régime de communauté, les deux époux doivent en principe remplir la condition. En indivision, la situation de chaque acquéreur s'apprécie séparément.
Dans l'exemple ci-dessus, un primo-accédant paierait 18 640 € au lieu de 19 920 €, soit environ 1 280 € d'économie.
Le neuf et le terrain à bâtir
Quand la vente d'un immeuble neuf ou d'un terrain à bâtir est soumise à la TVA, la taxe de publicité foncière est due au taux réduit de 0,70 %. La taxe communale n'est pas perçue, et les frais d'assiette tombent à 2,14 %. Le total des impôts avoisine alors 0,715 % du prix hors taxe.
Pour le même prix de 250 000 € TVA comprise à 20 %, les frais d'un logement neuf reviennent à environ 5 572 €, soit 2,23 % du prix. L'essentiel de l'écart avec l'ancien vient des droits.
Un terrain à bâtir acheté à un particulier, sans TVA, relève en revanche du régime de droit commun, comme un bien ancien.
Les erreurs fréquentes
- Appliquer un pourcentage forfaitaire de 7 ou 8 % : le résultat varie selon le département, le prix et le type de bien.
- Oublier que le taux dépend du département du bien, et non du domicile de l'acquéreur ou de l'étude du notaire.
- Déduire un mobilier sans liste détaillée : l'acte doit désigner et estimer chaque meuble, sinon l'ensemble du prix est taxé au tarif immobilier.
- Surévaluer le mobilier pour réduire les droits : une estimation sans rapport avec la valeur réelle des meubles peut être contestée.
- Cocher le primo-accédant pour un investissement locatif : l'exception ne vise que la résidence principale.
Les limites de l'outil
- L'outil reprend les taux publiés par la DGFiP au 1er juin 2026. Un département peut modifier son taux par une nouvelle délibération.
- Les abattements et taux réduits propres à certains départements sont signalés, mais ne sont pas calculés.
- L'outil calcule les émoluments sur le prix hors mobilier, TVA comprise dans le neuf. Le notaire peut retenir une base différente selon l'acte.
- La TVA sur les émoluments est fixée à 20 %. Des taux différents s'appliquent dans certains territoires d'outre-mer.
- Les débours et le coût de la garantie du prêt sont des montants que vous saisissez. Seuls le notaire et la banque peuvent les chiffrer.
- Les montants affichés sont arrondis à l'euro.
Lexique
- Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
- Les DMTO désignent les impôts perçus lors d'une vente immobilière : droit départemental, taxe communale et frais d'assiette de l'État.
- Taxe de publicité foncière
- Cette taxe remplace le droit d'enregistrement quand l'acte est publié au fichier immobilier. Dans le neuf soumis à TVA, elle est due au taux réduit de 0,70 %.
- Frais d'assiette et de recouvrement
- L'État prélève ces frais pour établir et recouvrer l'impôt. Ils représentent 2,37 % du droit départemental, ou 2,14 % au taux réduit.
- Contribution de sécurité immobilière
- Le service de la publicité foncière perçoit cette contribution pour publier l'acte. Elle est égale à 0,10 % de la base, avec un minimum de 15 €.
- Émoluments
- Les émoluments rémunèrent le notaire. Leur montant suit un barème par tranches fixé par le Code de commerce, et la TVA s'y ajoute.
- Débours
- Les débours sont les sommes que le notaire avance à des tiers pour votre compte, par exemple pour obtenir des documents d'urbanisme.
- Primo-accédant
- Un primo-accédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Il échappe à la hausse du droit départemental au-delà de 4,50 %.
Questions fréquentes
Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Additionnez les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire avec leur TVA et les débours. Les droits se calculent sur le prix hors mobilier, au taux du département où se situe le bien.
Quel est le taux des frais de notaire en 2026 ?
Dans l'ancien, les seuls impôts représentent environ 6,32 % du prix dans les départements à 5 % et 5,81 % dans ceux à 4,50 %. Avec les émoluments et 1 000 € de débours, un bien ancien de 250 000 € revient à environ 7,97 % du prix.
Les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Oui. Quand la vente est soumise à la TVA, la taxe de publicité foncière est due au taux réduit de 0,70 % du prix hors taxe. Pour un logement neuf de 250 000 € TVA comprise, l'outil estime les frais à environ 2,23 % du prix.
Qui peut bénéficier du taux réduit du primo-accédant ?
Vous en bénéficiez si vous achetez votre résidence principale et que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. Vous payez alors le taux de 4,50 % au lieu de 5 % dans les départements qui ont voté la hausse.
Peut-on déduire les meubles des frais de notaire ?
Oui, à condition que l'acte fixe un prix distinct pour le mobilier et que chaque meuble y soit désigné et estimé. Faites estimer le mobilier avec prudence, car une valeur excessive peut être contestée.
Combien gagne réellement le notaire sur une vente ?
Pour un bien de 250 000 €, les émoluments proportionnels s'élèvent à 2 394,75 € hors taxe, soit 2 873,70 € TTC. Le reste des frais correspond surtout à des impôts reversés aux collectivités et à l'État.
Quels départements n'appliquent pas le taux de 5 % ?
Au 1er juin 2026, il s'agit des Hautes-Alpes, des Alpes-Maritimes, de l'Ardèche, de la Charente, de la Drôme, de l'Indre, de la Lozère, de l'Oise, des Hautes-Pyrénées, de la Saône-et-Loire, de la Guadeloupe et de Mayotte. L'Indre applique 3,80 %, les autres 4,50 %.
Textes de référence
- DGFiP, Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 (impots.gouv.fr), relue le 30 septembre 2026
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116
- Code général des impôts, articles 735, 879, 1584, 1594 D, 1594 F quinquies, 1595 bis et 1647 V
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 : mutations d'immeubles, régime de droit commun
- Code de commerce, article A444-91 : émoluments du notaire pour une vente
- Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des notaires
- impots.gouv.fr, « J'achète un bien immobilier : quels frais dois-je payer chez le notaire ? », page mise à jour le 17 juillet 2026, consultée le 30 septembre 2026
- service-public.gouv.fr, fiche F17701 sur les frais de notaire, vérifiée le 5 août 2026, consultée le 30 septembre 2026 : barème des émoluments en vigueur depuis le 1er janvier 2021
Mis à jour le 30 septembre 2026. Contenu d'information : il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.