Charges non récupérables : ce qui reste réellement au propriétaire

Une annonce peut afficher 150 € de charges mensuelles sans préciser la part récupérable auprès du locataire. Pour un investisseur, cette distinction change le revenu net et parfois la décision d'achat.

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables pour les locations concernées. Il couvre notamment certaines dépenses liées aux services, à l'entretien courant et aux petites réparations des parties communes. Ce qui n'entre pas dans cette liste reste en principe à la charge du bailleur.

Lire le relevé du syndic ligne par ligne

Demandez les derniers relevés individuels de charges et les budgets votés. Le total annuel ne suffit pas. Repérez la colonne « locatif », « récupérable » ou équivalente, puis contrôlez sa cohérence avec les justificatifs.

Parmi les postes fréquemment récupérables figurent une partie de l'eau, du chauffage collectif, de l'électricité des communs, de l'entretien courant, des ascenseurs ou de l'enlèvement des ordures ménagères. La nature exacte de la dépense et les textes applicables priment sur son intitulé comptable.

Ce que le propriétaire conserve généralement

La rémunération du syndic, les honoraires de gestion du propriétaire, les travaux d'amélioration, les grosses réparations et les dépenses qui ne relèvent pas de l'entretien courant ne sont pas simplement transférables au locataire.

La différence est importante dans une copropriété dotée d'un ascenseur ancien, d'un gardien ou d'un chauffage collectif. Deux immeubles affichant les mêmes charges peuvent laisser au bailleur des montants très différents.

Avant l'achat, complétez cette lecture avec notre contrôle des charges de copropriété : procès-verbaux, fonds travaux, impayés et appels exceptionnels décrivent le risque futur.

Provision et régularisation

En location vide, le locataire paie souvent une provision mensuelle. Le bailleur procède ensuite à une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles et tient les justificatifs à disposition selon les règles applicables.

Une provision trop faible ne transforme pas une charge en dépense propriétaire, mais elle crée un rattrapage difficile. Une provision trop forte dégrade la lisibilité du coût du logement et doit également être régularisée.

Le forfait de charges, possible dans certains contrats, suit un autre mécanisme. Vérifiez le type de bail avant de reprendre une pratique d'un dossier précédent.

Calculer un budget prudent

Pour votre simulation, partez du dernier exercice régularisé puis ajoutez les évolutions déjà votées. N'utilisez pas seulement le dernier appel trimestriel : il peut contenir un rattrapage ou, au contraire, ne pas encore refléter un nouveau contrat d'énergie.

Injectez la part annuelle non récupérable dans le calculateur de rentabilité, puis testez une hausse. Le résultat alimentera directement le cash-flow locatif.

Questions fréquentes

Toutes les charges de copropriété sont-elles récupérables ?

Non. La récupération dépend de la nature de chaque dépense et de la liste prévue par les textes.

Les gros travaux peuvent-ils être refacturés au locataire ?

En principe, les travaux d'amélioration ou grosses réparations restent au propriétaire. Faites qualifier le poste précis en cas de doute.

Où trouver le montant récupérable ?

Le relevé annuel du syndic comporte souvent une ventilation. Le bailleur doit néanmoins vérifier les dépenses et conserver les justificatifs de la régularisation.

Sources et méthode

Décret n° 87-713 du 26 août 1987 et fiches ANIL et Service-Public sur les charges locatives, consultés le 20 septembre 2026. La qualification dépend du bail et de la dépense réelle.