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Arbitrage fiscal : nu, LMNP ou SCI à l'IS

Comparez cinq régimes fiscaux pour un même bien, sur toute la durée de détention et en incluant la revente.

RésidentielFiscalité et montage

Le simulateur

Gratuit, sans compte et sans limite. Le calcul se fait dans votre navigateur. Un compte gratuit sert à garder vos simulations et à télécharger la matrice Excel (limitée dans le temps, voir ci-dessous).

Les valeurs affichées correspondent à un exemple. Remplacez-les par vos propres chiffres.

Le bien

Prix net vendeur

Comment le bien a été acquis

Frais d'acquisition, notaire et agence

Travaux à l'acquisition

Mobilier et équipements

L'exploitation

Loyer annuel encaissé, année 1

Charges annuelles déductibles hors intérêts

CFE annuelle, régimes meublés

Honoraires comptables, LMNP réel

Honoraires comptables, SCI à l'IS

Indexation annuelle des loyers et des charges

Le financement et le foyer

Montant emprunté

Taux du prêt, hors assurance

Durée du prêt

Taux d'assurance emprunteur, sur capital initial

Tranche marginale d'imposition

Autres revenus fonciers nets du foyer

La détention et les options

Durée de détention

Revalorisation annuelle du bien

Prix de revente forcé

Type de meublé, régime micro-BIC

SCI à l'IS : distribution annuelle

Frais d'acquisition au LMNP réel et à l'IS

Travaux de rénovation énergétique

Tenir compte de la CSG déductible

Part du terrain dans le prix

Durée d'amortissement du bâti

Durée d'amortissement des travaux

Durée d'amortissement du mobilier

Tous les taux utilisés par le calcul sont affichés ici. Vérifiez-les avant de prendre une décision, et corrigez-les si la réglementation a changé depuis.

Meublé, LMNP réel

Régime le plus favorable sur la durée

Ce régime rapporte 4 763 € de plus que le suivant, revenus et revente compris. Si l'écart est inférieur au coût d'une comptabilité ou d'une société, il ne suffit pas à justifier le choix.

63 526 €

Total net en poche, meilleur régime

Ce total est calculé sur 10 ans, avec 29 000 € d'apport et une revente à 232 108 €.

Détail du calcul

Coût total de l'opération: 229 000 €
Apport personnel: 29 000 €
Prix de cession retenu: 232 108 €
Capital restant dû à la revente: 116 087 €
Location nue, micro-foncier: 33 134 € nets après revente, TRI 0,6 %
Micro-foncier : impôt, année 1: 4 361 €
Micro-foncier : flux net en poche, année 1: -8 554 €
Micro-foncier : impôts cumulés sur la détention: 45 629 €
Micro-foncier : impôt à la revente: 0 €
Micro-foncier : total net après revente: 33 134 €
Micro-foncier : TRI après impôt: 0,61 %
Location nue, réel foncier: 58 762 € nets après revente, TRI 4,7 %
Réel foncier : impôt, année 1: -592 €
Réel foncier : flux net en poche, année 1: -3 601 €
Réel foncier : impôts cumulés sur la détention: 20 000 €
Réel foncier : impôt à la revente: 0 €
Réel foncier : total net après revente: 58 762 €
Réel foncier : TRI après impôt: 4,70 %
Meublé, LMNP micro-BIC: 41 019 € nets après revente, TRI 1,8 %
LMNP micro-BIC : impôt, année 1: 3 208 €
LMNP micro-BIC : flux net en poche, année 1: -7 800 €
LMNP micro-BIC : impôts cumulés sur la détention: 33 559 €
LMNP micro-BIC : impôt à la revente: 0 €
LMNP micro-BIC : total net après revente: 41 019 €
LMNP micro-BIC : TRI après impôt: 1,78 %
Meublé, LMNP réel: 63 526 € nets après revente, TRI 5,5 %
LMNP réel : impôt, année 1: 0 €
LMNP réel : flux net en poche, année 1: -5 093 €
LMNP réel : impôts cumulés sur la détention: 0 €
LMNP réel : impôt à la revente: 5 821 €
LMNP réel : total net après revente: 63 526 €
LMNP réel : TRI après impôt: 5,50 %
SCI à l'IS: 48 256 € nets après revente, TRI 3,2 %
SCI à l'IS : impôt, année 1: 0 €
SCI à l'IS : flux net en poche, année 1: -5 793 €
SCI à l'IS : impôts cumulés sur la détention: 0 €
SCI à l'IS : impôt à la revente: 13 767 €
SCI à l'IS : total net après revente: 48 256 €
SCI à l'IS : TRI après impôt: 3,17 %
SCI à l'IS : trésorerie restant en société: 0 €

Limites de ce calcul. Un écart de quelques milliers d'euros sur dix ans ne justifie pas forcément une structure plus lourde. Une SCI entraîne des frais de comptabilité, des formalités et une revente moins souple, que ce total ne prend pas en compte. Ce calcul vous aide à choisir, mais il ne remplace pas l'avis d'un conseiller fiscal sur votre situation.

À quoi sert cet outil

La première année, le LMNP réel (location meublée non professionnelle) l'emporte presque toujours sur la location nue, le meublé au micro-BIC et la SCI à l'impôt sur les sociétés. Comparer les régimes sur cette seule année donne pourtant une image très trompeuse.

À la revente, le LMNP réel perd une partie de son avantage, car les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. La SCI paie peu d'impôt tant que l'argent reste dans la société, mais beaucoup lorsqu'il en sort. L'outil suit donc les cinq régimes année par année sur toute la détention, revente comprise, et les classe selon le total net qui vous reste en poche.

Ce que l'outil calcule

Suit les cinq régimes année par année avec les loyers indexés, les intérêts, les amortissements, les déficits et leurs reports.
Gère le plafond du déficit foncier, les amortissements différés du LMNP ainsi que le déficit et la trésorerie de la SCI.
Calcule la plus-value à la revente avec les abattements pour durée de détention, la surtaxe, les amortissements réintégrés, l'IS et le boni de liquidation.
Donne pour chaque régime le total net en poche après revente et le TRI après impôt, c'est-à-dire le rendement annuel de l'opération.
Désigne le régime le plus favorable et son avance sur le suivant.

Aperçu du fichier Excel

Le simulateur en ligne fait les mêmes calculs que ce fichier. Le fichier Excel vous permet en plus de conserver votre travail, d'ajouter vos notes et de le partager.

Arbitrage fiscal : nu, LMNP ou SCI à l'IS, onglet Hypothèses — Ces captures montrent le fichier Excel rempli avec des valeurs d'exemple. Vous saisissez vos données dans les cellules violettes et les cellules blanches se calculent automatiquement.

Arbitrage fiscal : nu, LMNP ou SCI à l'IS, onglet Comparateur — Ces captures montrent le fichier Excel rempli avec des valeurs d'exemple. Vous saisissez vos données dans les cellules violettes et les cellules blanches se calculent automatiquement.

Les limites de cet outil

L'outil applique le même loyer aux cinq régimes, ce qui avantage la location nue. Il retient le taux réduit d'IS des PME et ne modélise ni l'option pour le barème des dividendes ni la TVA. Pour la plus-value des particuliers, il utilise les forfaits de frais et de travaux.

Un écart de quelques milliers d'euros sur dix ans ne justifie pas forcément une structure plus lourde. Une SCI entraîne des frais de comptabilité, des formalités et une revente moins souple, que ce total ne prend pas en compte. Ce calcul vous aide à choisir, mais il ne remplace pas l'avis d'un conseiller fiscal sur votre situation.

Télécharger la matrice Excel

Le fichier contient la matrice complète, son mode d'emploi, les paramètres réglementaires et la méthode. Vous remplissez les cellules violettes et le reste se calcule automatiquement.

Le téléchargement demande un compte gratuit et compte pour 1 matrice par période glissante de 7 jours. Télécharger à nouveau une matrice déjà obtenue ne compte pas.

Télécharger la matrice Excel

Ce calcul repose exclusivement sur les valeurs que vous saisissez. Il ne vaut ni conseil en investissement, ni conseil fiscal, ni recommandation de financement.

Outils complémentaires

Ces outils servent à la même étape d'un projet ou s'appliquent au même type de bien.