Dépôt de garantie : montant, retenues et délais de restitution

Le dépôt de garantie sécurise certaines sommes dues par le locataire. Il ne donne pas au bailleur le droit de conserver un forfait à la sortie, et le locataire ne peut pas décider seul de l'utiliser pour son dernier mois de loyer.

Combien demander ?

Pour un bail d'habitation soumis au régime courant, le montant maximal est d'un mois de loyer hors charges en location vide et de deux mois en location meublée. Le contrat doit indiquer le montant demandé.

Le bailleur ne peut pas réviser ce dépôt en cours de bail ou lors du renouvellement comme il réviserait un loyer. Les dispositifs d'aide ou de garantie ne modifient pas cette limite.

Le calendrier de restitution

Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt doit en principe être restitué dans le mois suivant la remise des clés. Si des différences justifient des retenues, le délai passe à deux mois.

La remise des clés doit être datée et prouvée. C'est elle qui déclenche le calendrier. Demandez également l'adresse de départ du locataire pour envoyer le solde et les justificatifs.

En copropriété, le bailleur peut conserver provisoirement jusqu'à 20 % du dépôt dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, puis régulariser dans le délai prévu.

Ce qui peut être retenu

Loyers ou charges restant dus, réparations locatives et dégradations établies peuvent justifier une retenue. Le dossier doit relier l'état des lieux, la responsabilité, le montant et une pièce justificative.

L'usure normale liée au temps ne se facture pas comme une dégradation. Une grille de vétusté prévue ou convenue aide à objectiver le calcul. Un devis peut justifier une estimation, mais la retenue doit rester liée au préjudice réel et documenté.

Pour les charges, distinguez la part récupérable des charges qui restent au propriétaire.

La meilleure protection est documentaire

Réalisez des états des lieux précis, pièce par pièce, avec compteurs, équipements, nombre de clés et photographies datées. Pour un meublé, ajoutez l'inventaire et l'état du mobilier.

Conservez le bail, les états des lieux, les échanges, factures et justificatifs de règlement. Un dossier clair réduit les contestations bien mieux qu'une retenue forfaitaire.

Le calendrier doit aussi intégrer le type de contrat. Notre guide sur le bail d'habitation et les congés résume les principales échéances.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il ne pas payer le dernier loyer ?

Non. Le dépôt ne remplace pas le loyer. Les sommes restent dues jusqu'à la fin du bail.

Faut-il une facture pour chaque retenue ?

La retenue doit être justifiée. Selon le cas, devis, facture, état des lieux ou décompte de charges participent à la preuve.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

Le solde restant dû au locataire peut être majoré selon les conditions prévues par la loi. Vérifiez le dossier et le délai exact avant le calcul.

Sources et méthode

Fiche Service-Public sur le dépôt de garantie, consultée le 20 septembre 2026. Les règles présentées concernent le bail d'habitation courant et doivent être adaptées au contrat réel.