Passoires thermiques à Paris : les beaux quartiers en tête

Où sont les passoires thermiques de Paris ? On imagine volontiers des immeubles dégradés de l'Est parisien. Les diagnostics disent autre chose.

Nous avons rattaché à leur bâtiment les 791 493 diagnostics de performance énergétique établis à Paris depuis l'entrée en vigueur de la méthode actuelle, en juillet 2021. Un sur six, 17,7 %, classe le logement F ou G. Et ces passoires sont d'abord dans les arrondissements les plus chers.

La carte des passoires

Paris est découpé ici en carreaux de 250 mètres. Chaque carreau prend la couleur de la part de ses DPE classés F ou G. Une seconde vue montre le nombre de DPE F ou G établis sur les douze derniers mois : c'est là que des propriétaires vendent ou louent une passoire aujourd'hui.

Sur les douze derniers mois connus, 33 086 DPE parisiens ont classé un logement F ou G, sur 203 284 diagnostics. Depuis 2021, 36 743 bâtiments ont reçu au moins un DPE F ou G.

Le radar, immeuble par immeuble

Le radar descend à l'échelle de l'immeuble. Chaque cercle est un bâtiment qui a reçu au moins un DPE F ou G : sa taille suit le nombre de diagnostics, sa couleur la part de G. Filtrez sur les six ou douze derniers mois pour voir où des passoires sont vendues ou louées en ce moment, ou sur les immeubles qui cumulent plusieurs diagnostics.

Le radar des passoires, immeuble par immeuble

Chaque cercle est un immeuble qui a reçu au moins un DPE F ou G depuis juillet 2021. Filtrez par étiquette, par date du diagnostic, par nombre de DPE et par arrondissement. Un DPE récent signale en général une vente ou une location en préparation. Seuls les immeubles d'habitation à adresse connue y figurent, d'où des totaux un peu inférieurs à ceux de la carte.

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Les beaux quartiers en tête

Le 6e arrondissement a la part la plus forte : 26,7 % de ses DPE classent le logement F ou G. Suivent le 5e (25,4 %), le 7e (24,4 %), le 16e (24,1 %) et le 8e (24,0 %). À l'autre bout, le 19e (10,0 %), le 13e (11,3 %) et le 20e (12,2 %).

En volume, l'ordre change : les grands arrondissements périphériques comptent le plus de diagnostics. Le 18e, le 17e et le 15e totalisent chacun plus de 3 000 DPE F ou G sur douze mois.

L'âge du bâti explique l'essentiel

La raison tient d'abord à l'époque de construction. Un quart des DPE d'avant 1948 classent le logement F ou G, contre 11,7 % pour la période 1948 à 1974, et moins de 4 % après 1975.

Or l'ancien domine dans les beaux quartiers : 80 à 90 % des DPE des 5e à 8e arrondissements portent sur des immeubles d'avant 1948, contre un tiers dans le 13e et le 19e. À époque égale, les écarts s'effacent presque : dans le bâti d'avant 1948, la part de F et G va de 21 % à 30 % selon l'arrondissement. Notre étude sur l'âge des immeubles à Paris montre la ville couche par couche.

Les petites surfaces, surtout

La taille du logement pèse autant. 30 % des logements de moins de 20 m² sont classés F ou G, et plus de la moitié d'entre eux G. Au-delà de 70 m², la part tombe sous 10 %.

Les anciennes chambres de service, sous les toits des immeubles haussmanniens, sont nombreuses dans les beaux quartiers : les logements de moins de 20 m² y représentent 16 à 19 % des DPE, contre 6 % dans le 19e. Une petite surface a aussi une consommation au m² mécaniquement plus élevée, ce qui la pénalise dans le calcul. Lire un DPE permet de voir ce qui pèse dans une étiquette.

Cinq ans de diagnostics

Le nombre de DPE établis à Paris chaque mois a été multiplié par dix environ entre l'été 2021 et l'été 2024. La part de F et G a d'abord baissé, d'environ un tiers mi-2021 à 12 % fin 2024, avant de remonter vers 20 % début 2026.

Plusieurs règles ont bougé en chemin : de nouveaux seuils pour les petites surfaces en juillet 2024, l'interdiction de louer les logements G au 1er janvier 2025, puis un coefficient de l'électricité abaissé au 1er janvier 2026, qui doit encore baisser en 2027. Le profil des logements diagnostiqués change aussi d'une année à l'autre. Ces mouvements se lisent dans la courbe, mais aucun ne l'explique seul.

Ce que cela change pour les propriétaires

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les F suivront en 2028, selon le calendrier de la loi Climat et Résilience. Les propriétaires de passoires doivent donc rénover, vendre ou renoncer à louer.

La vente a un coût : notre étude sur la valeur verte montre qu'à Paris, un appartement G se vend 4 % moins cher qu'un D comparable. Pour un vendeur, vendre un logement classé F ou G se prépare ; pour une copropriété, le DPE collectif devient une étape.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Nous comptons des diagnostics, pas des logements. Un logement diagnostiqué deux fois compte deux fois, et un logement jamais vendu ni loué depuis 2021 n'apparaît pas. Les DPE surreprésentent donc les biens qui changent de mains.

Tous les DPE ne sont pas rattachés à un bâtiment. Seuls ceux que la base nationale des bâtiments a pu relier à un immeuble parisien sont comptés, soit l'immense majorité.

Un DPE n'est pas une mesure. C'est un calcul conventionnel, dont les règles ont changé plusieurs fois depuis 2021, comme la courbe mensuelle le rappelle.

Méthode

Les diagnostics viennent de la Base de données nationale des bâtiments (BDNB), millésime 2026-02.a, publiée par le CSTB, qui reprend les DPE logement de l'ADEME et les rattache à leur bâtiment. Nous avons retenu les DPE établis selon la méthode entrée en vigueur en juillet 2021, jusqu'au 12 avril 2026, et dédoublonné par identifiant de diagnostic. L'arrondissement et la position de chaque DPE sont ceux de son bâtiment.

La carte agrège les DPE par carreaux de 250 mètres, en projection Lambert 93 ; seuls les carreaux d'au moins 30 DPE sont affichés. Les douze derniers mois courent jusqu'à la date du dernier DPE connu. L'époque de construction et la surface sont celles indiquées dans chaque diagnostic.

Sources. Base de données nationale des bâtiments, millésime 2026-02.a (CSTB), à partir des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME. Fond de carte OpenFreeMap, données OpenStreetMap. Licence Ouverte 2.0.

Questions fréquentes

Combien de passoires thermiques à Paris ?

Depuis juillet 2021, 17,7 % des DPE établis à Paris classent le logement F ou G, soit plus de 140 000 diagnostics. Sur les douze derniers mois connus, 33 086 DPE F ou G ont été établis.

Quel arrondissement compte le plus de passoires ?

En proportion, le 6e : 26,7 % de ses DPE sont F ou G, devant le 5e et le 7e. En nombre de diagnostics F ou G récents, les 18e, 17e et 15e arrivent en tête, parce qu'ils comptent beaucoup plus de logements.

Pourquoi les beaux quartiers sont-ils les plus touchés ?

Parce qu'ils sont presque entièrement bâtis avant 1948, et qu'ils comptent beaucoup de petites surfaces, comme les anciennes chambres de service. À époque de construction égale, la part de passoires varie peu d'un arrondissement à l'autre.