Valeur verte : ce que coûte vraiment une étiquette G, ville par ville

Tout le monde dit qu'une mauvaise étiquette énergie fait baisser le prix d'un logement. Peu de gens peuvent dire de combien, dans leur ville, à bien égal. C'est la question de cette étude.

Pour y répondre, il faut deux choses que les données publiques ne relient pas d'elles-mêmes : le prix de vente d'un appartement, tiré des données DVF, et son diagnostic de performance énergétique. Nous avons fait ce lien pour 105 297 ventes, puis comparé chaque appartement à des appartements du même quartier, vendus la même année, de même taille et de même époque.

Ce que nous avons mesuré

Le résultat tient en un graphique. Chaque barre donne l'écart de prix au m² d'une étiquette face à un appartement classé D comparable, qui sert de référence. Choisissez une ville pour voir son échelle.

Sur l'ensemble des dix villes et des cinq années, un appartement classé G se vend 6,4 % moins cher qu'un D comparable, un F 4,4 % moins cher, un E 1,7 % moins cher. À l'autre bout, un C se vend 3,1 % plus cher, un B 7,4 %, un A 10,7 %.

L'échelle est régulière : chaque classe gagnée se paie, de G jusqu'à A. Ce n'est pas un simple effet de seuil autour des passoires, c'est un prix de l'énergie que les acheteurs intègrent classe par classe.

La décote se creuse chaque année

Le chiffre moyen cache une évolution plus importante que lui. Estimée année de vente par année de vente, la décote des mauvaises étiquettes grandit sans interruption depuis 2022.

Un appartement G perdait 5,0 % face à un D en 2022. Il en perd 7,6 % en 2025. Pour un F, l'écart est passé de 2,7 % à 6,3 %, plus du double. Pour un E, de 0,9 % à 1,9 %.

Le calendrier de la loi Climat et Résilience explique une large part de ce mouvement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Un acheteur investisseur ne paie plus le même prix pour un bien qu'il ne pourra pas louer sans travaux, et l'acheteur occupant anticipe la revente.

Tous les risques ne se paient pas ainsi. Le risque d'inondation, par exemple, ne se voit pas du tout dans les prix : c'est l'objet de notre étude sur les zones inondables dans dix grandes villes.

Ville par ville, des écarts du simple au double

La décote d'un G varie fortement d'une ville à l'autre. Elle est la plus faible à Paris, 4,0 %, et la plus forte à Nantes, 10,8 %. Toulouse (9,3 %), Bordeaux (8,8 %) et Lyon (8,6 %) se situent entre les deux.

Deux raisons au moins expliquent la position de Paris. Le bâti ancien y est majoritaire et les petites surfaces classées F ou G sont nombreuses : l'acheteur n'a souvent pas d'autre choix. Et la valeur de l'emplacement pèse tant dans le prix au m² que l'étiquette y compte proportionnellement moins.

À Marseille et à Nice, les décotes des F et des G ne sont pas significatives, pas plus que celle des F à Lille : trop peu de ventes de passoires y ont un DPE retrouvé pour conclure. Ce n'est pas l'absence d'effet, c'est l'absence de preuve.

Où se vendent les passoires

Paris se distingue aussi par le volume. Un appartement vendu sur cinq y est classé F ou G. Dans les neuf autres villes, la part se situe entre deux et cinq sur cent.

Pour un vendeur parisien, la décote moyenne est donc plus faible, mais elle concerne beaucoup plus de biens. Où se trouvent ces passoires parisiennes ? Notre étude sur les passoires thermiques à Paris les cartographie, arrondissement par arrondissement. Pour un acheteur ailleurs, une passoire est un bien rare, et sa décote plus marquée.

Ce que cela représente pour un appartement

Rapporté à un bien, l'écart devient concret. Un appartement lyonnais de 50 m² classé G se vend environ 20 000 € de moins que le même appartement classé D. À Paris, sur la même surface, l'écart est du même ordre malgré un pourcentage deux fois plus faible, parce que le prix au m² est plus de deux fois plus élevé.

Ce calcul donne un ordre de grandeur, pas un prix : il part du prix médian d'un D dans la ville, pas de celui de votre quartier. Pour estimer un bien précis, partez des ventes réelles autour de lui : un prix au m² de quartier ne vaut pas pour tous les biens. Si vous vendez une passoire, voyez aussi comment vendre un logement classé F ou G.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Un écart observé n'est pas un gain garanti après travaux. Passer de G à D ne fait pas mécaniquement gagner 7,6 % : l'écart mesure ce que les acheteurs paient aujourd'hui pour des biens différents, pas l'effet d'une rénovation sur un bien donné. Le coût des travaux, lui, est bien réel.

Le DPE n'est pas le seul défaut des passoires. Une passoire cumule souvent d'autres faiblesses : fenêtres anciennes, dernier étage sous les toits, petite surface. Nos contrôles captent la taille, le nombre de pièces et l'époque de construction, pas l'étage, l'ascenseur ni le balcon, ni l'état général.

Les étiquettes vont bouger. Le coefficient de l'électricité a baissé au 1er janvier 2026 et doit encore baisser en 2027. Une partie des logements chauffés à l'électricité gagneront une classe sans travaux, ce qui modifiera les comparaisons des prochaines années.

Méthode

Nous sommes partis des ventes DVF 2021 à 2025 portant sur un seul appartement, sans local commercial. Chaque vente a été rapprochée du DPE du même logement dans la Base de données nationale des bâtiments : même bâtiment, même type de logement, surface à 3 % près, DPE établi dans les deux ans précédant l'acte, selon la méthode en vigueur depuis juillet 2021. Entre 21 % et 31 % des ventes ont pu être appariées selon les villes.

L'écart de chaque étiquette est estimé par une régression sur le logarithme du prix au m². Chaque vente n'est comparée qu'aux ventes de la même section cadastrale et de la même année, soit quelques rues. Le modèle tient compte de la surface, du nombre de pièces et de la période de construction. Les intervalles de confiance sont calculés à 95 %, en regroupant les ventes d'une même section. Les classes réunissant moins de quarante ventes dans une ville ne sont pas estimées.

Strasbourg ne figure pas dans l'étude : les ventes du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ne sont pas publiées dans DVF. Rennes la remplace parmi les dix villes.

Sources. Demandes de valeurs foncières (DGFiP), version géolocalisée d'Etalab. Base de données nationale des bâtiments, millésime 2026-02.a (CSTB), qui intègre les DPE de l'ADEME. Licence Ouverte 2.0.

Questions fréquentes

Une étiquette G fait-elle perdre 7,6 % à tous les appartements ?

Non. C'est un écart moyen, estimé sur l'ensemble des dix villes en 2025, face à des appartements D comparables. Selon la ville, il va de 4 % à plus de 10 %, et chaque bien a ses propres qualités et défauts.

Faut-il rénover avant de vendre ?

Pas forcément. Le gain de prix constaté entre deux étiquettes doit être comparé au coût réel des travaux, qui dépend du bien et des aides disponibles. Pour une passoire en copropriété, une partie des travaux relève en outre des décisions collectives.

Pourquoi Paris est-elle moins touchée ?

Parce que les passoires y sont nombreuses, souvent de petites surfaces dans du bâti ancien, et parce que l'emplacement pèse plus lourd dans le prix au m² qu'ailleurs. L'écart en euros y reste pourtant comparable à celui des autres grandes villes.

Les chiffres seront-ils mis à jour ?

Oui. Nous referons le calcul à chaque nouvelle publication des données DVF et de la base des bâtiments, en tenant compte du changement de coefficient de l'électricité.