Zone inondable : le risque que personne ne paie dans le prix des appartements

Une crue centennale de la Seine noierait une partie du 7e, du 15e et du 12e arrondissement de Paris. Les zones inondables sont cartographiées, publiques, et l'état des risques est remis à chaque acheteur. On pourrait donc s'attendre à ce qu'un appartement exposé se vende moins cher.

Nous avons vérifié. Chacune des 380 944 ventes d'appartements enregistrées depuis 2021 dans dix grandes villes a été placée sur la carte officielle des zones inondables, puis comparée à des ventes hors zone du même quartier. La réponse est nette : le marché ne paie pas ce risque.

Ce que nous avons mesuré

La carte ci-dessous montre les zones inondables de chaque ville, selon trois scénarios : une crue fréquente, qui revient tous les 10 à 30 ans, une crue moyenne, de période de retour 100 à 300 ans, comparable à celle de 1910 à Paris, et une crue extrême, de l'ordre de 1 000 ans.

Sur les dix villes réunies, un appartement situé en zone de crue moyenne ou fréquente se vend 1,1 % plus cher qu'un appartement comparable hors zone, avec un intervalle de confiance allant de −1,1 % à +3,5 %. Statistiquement, l'écart est nul. En zone de crue extrême seulement, il est de −0,1 %.

À Paris, sur 10 135 ventes en zone de crue moyenne, l'écart est de −0,1 %. Le prix au m² ne voit pas la Seine monter.

L'illusion d'une comparaison rapide

Si l'on compare simplement les prix en zone et hors zone dans chaque ville, on obtient des écarts spectaculaires, et contradictoires : +22 % à Montpellier, +11 % à Toulouse, −9 % à Marseille, −10 % à Nice.

Ces écarts ne mesurent pas le risque. Ils mesurent les quartiers que traversent les rivières. À Montpellier, les zones inondables longent le Lez et ses quartiers récents et recherchés. À Nice et à Marseille, elles couvrent davantage de secteurs aux prix plus bas, comme la basse vallée du Var ou celle de l'Huveaune. Dès que l'on compare un appartement à ses voisins immédiats, même section cadastrale, même année, même taille, même époque, l'écart disparaît. C'est tout l'enjeu d'un prix au m² de quartier bien construit.

Une seule ville fait exception : à Rennes, les 150 appartements vendus en zone de crue le long de la Vilaine se vendent 4,8 % plus cher que leurs voisins. L'échantillon est petit, et les berges y sont recherchées.

Le marché paie l'étiquette, pas la crue

Le contraste avec la performance énergétique est frappant. Sur la même période et dans les mêmes villes, notre étude sur la valeur verte montre une décote d'un appartement G qui se creuse chaque année. Celle de la zone inondable reste plate.

Pourtant, depuis le 1er janvier 2023, l'information sur les risques doit être donnée dès la première visite, et non plus seulement au compromis. Aucun effet n'apparaît dans les prix des années suivantes.

Qui vend en zone inondable

L'exposition n'est pas marginale. Près d'un appartement vendu sur trois à Bordeaux est en zone inondable, près d'un sur quatre à Toulouse, un sur cinq à Paris.

À Lille, aucune vente d'appartement ne tombe dans les zones cartographiées du territoire à risque, qui concernent surtout d'autres communes de la métropole. Cela ne veut pas dire qu'aucun logement lillois n'est exposé : d'autres risques, comme les remontées de nappe, ne sont pas dans cette carte.

Pourquoi le risque ne se voit pas dans les prix

Une crue rare paraît lointaine. Une crue centennale a environ une chance sur cent de survenir chaque année, soit 26 % sur la durée d'un prêt de 30 ans. C'est beaucoup pour un risque, trop peu pour peser dans une décision d'achat.

L'assurance ne fait pas signal. La surprime catastrophes naturelles est fixée par l'État et identique pour tous : 20 % de la prime d'assurance habitation depuis 2025, zone inondable ou non. La facture ne distingue pas les logements exposés.

L'information arrive tard. Même remis à la première visite, l'état des risques est un document de plus dans une pile de diagnostics, lu après le coup de cœur. Nous expliquons comment vérifier les risques d'une adresse avant de visiter.

Le bord de l'eau se paie. Les zones inondables longent les quais, les berges, les promenades. La vue et le cadre compensent sans doute une partie du risque aux yeux des acheteurs, ce que nos données ne mesurent pas.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Un appartement en étage n'est pas moins exposé dans nos données. Les ventes sont placées au centre de la parcelle : un rez-de-chaussée et un cinquième étage du même immeuble sont traités de la même façon, alors que leur exposition réelle diffère.

L'absence de décote n'est pas une absence de risque. Elle dit que les acheteurs ne paient pas ce risque aujourd'hui, pas qu'il n'existe pas. Une crue majeure, ou un changement des règles d'assurance, pourrait faire bouger les prix brutalement.

Les maisons ne sont pas couvertes. Trop peu de maisons se vendent en zone inondable dans ces villes pour une estimation fiable.

Méthode

Nous sommes partis des ventes DVF 2021 à 2025 portant sur un seul appartement, sans local commercial, dans les dix plus grandes villes couvertes par DVF. Chaque vente a été placée, par ses coordonnées, sur les zones inondables des territoires à risque important d'inondation, cartographiées au titre de la directive inondation (version 2020). Les trois scénarios ont été gardés : fréquent, moyen, extrême. Une vente située dans plusieurs zones prend le scénario le plus fréquent.

L'écart de prix est estimé par une régression sur le logarithme du prix au m². Chaque vente n'est comparée qu'aux ventes de la même section cadastrale et de la même année. Le modèle tient compte de la surface, du nombre de pièces et de la période de construction du bâtiment, tirée de la Base de données nationale des bâtiments. Les intervalles de confiance sont calculés à 95 %, en regroupant les ventes d'une même section. La comparaison naïve n'utilise que la commune et l'année.

Strasbourg ne figure pas dans l'étude : les ventes d'Alsace-Moselle ne sont pas publiées dans DVF. Rennes la remplace. Nous avons aussi testé l'exposition au retrait-gonflement des argiles : ses effets changent de signe d'une ville à l'autre et ne sont pas publiés.

Sources. Demandes de valeurs foncières (DGFiP), version géolocalisée d'Etalab. Zonages inondation, rapportage 2020, Géorisques (ministère de la Transition écologique). Base de données nationale des bâtiments, millésime 2026-02.a (CSTB). Fonds de carte OpenFreeMap, données OpenStreetMap. Licence Ouverte 2.0.

Questions fréquentes

Un appartement en zone inondable se vend-il moins cher ?

Pas dans les dix grandes villes étudiées. À logement comparable et dans le même quartier, l'écart de prix est nul statistiquement, entre −1,1 % et +3,5 % pour une zone de crue moyenne ou fréquente, sur les ventes de 2021 à 2025.

Pourquoi les prix semblent-ils différents en zone inondable ?

Parce que les zones inondables ne couvrent pas n'importe quels quartiers. Selon la ville, elles longent des secteurs recherchés ou modestes. Comparer une ville entière mélange l'effet du quartier et celui du risque.

Comment savoir si un logement est en zone inondable ?

L'état des risques, remis dès la première visite, l'indique. Vous pouvez aussi consulter Géorisques à l'adresse du bien, et l'observatoire CorpusImmo affiche les risques sur la carte des ventes.

Les chiffres seront-ils mis à jour ?

Oui, à chaque nouvelle publication des données DVF et des cartographies de zones inondables.