Comment l'outil raisonne
Trois étapes de calcul
- La mensualité maximale est égale aux revenus nets multipliés par le taux d'endettement maximal, moins les crédits en cours. Le HCSF fixe ce taux à 35 %, assurance comprise.
- Le capital empruntable est celui que cette mensualité rembourse, au taux et sur la durée choisis, assurance déduite.
- Le budget d'achat est le prix tel que le prix et les frais de notaire égalent le capital plus l'apport. Les frais sont calculés avec notre outil des frais d'acquisition, au taux du département choisi et avec 1 000 € de débours.
Un exemple chiffré
Un couple gagne 4 500 € nets par mois et rembourse un prêt auto de 250 €. Il dispose de 30 000 € d'apport et la banque propose 3,5 % sur 25 ans, avec une assurance à 0,30 %. Le bien est ancien, dans un département au taux de 5 %.
- Mensualité maximale : 4 500 € × 35 % − 250 € = 1 325 €.
- Capital empruntable : environ 252 000 €.
- Enveloppe totale : 252 000 € + 30 000 € = environ 282 000 €.
- Budget d'achat : environ 261 000 €, avec 20 756 € de frais de notaire estimés.
- Reste à vivre : 4 500 € − 250 € − 1 325 € = 2 925 € par mois.
- Dans le neuf, où les frais sont bien plus bas, le même dossier permet de viser environ 276 000 €.
Ce que la banque regarde en plus
Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. La banque regarde aussi le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui reste au foyer une fois les crédits payés. Un foyer de quatre personnes à 34 % peut être refusé, quand un célibataire bien payé à 37 % sera accepté.
Elle regarde aussi la stabilité des revenus, la tenue des comptes et l'épargne restante après l'achat. Le HCSF laisse aux banques une marge : 20 % de leurs dossiers peuvent dépasser 35 % ou 25 ans, en priorité pour une résidence principale.
Les limites de l'outil
- Les revenus sont pris tels quels. Les banques retiennent souvent une partie seulement des loyers perçus, des primes ou des revenus d'indépendant.
- La garantie et les frais de dossier ne sont pas comptés. Prévoyez-les sur l'apport.
- Pour un calcul détaillé avec le reste à vivre par personne et un bilan patrimonial, utilisez notre simulateur complet de capacité d'emprunt.
Lexique
- Taux d'endettement
- La part des revenus nets consacrée aux crédits, assurance comprise. Le HCSF recommande de ne pas dépasser 35 %.
- Reste à vivre
- Ce qui reste au foyer chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées.
- Apport personnel
- L'épargne que l'acheteur investit dans l'opération. Les banques aiment qu'il couvre au moins les frais de notaire et de garantie.
- HCSF
- Le Haut Conseil de stabilité financière. Il fixe les règles d'octroi des crédits immobiliers que les banques doivent respecter.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 % et retirez vos crédits en cours : vous obtenez la mensualité maximale. Le capital empruntable est celui que cette mensualité rembourse au taux et sur la durée choisis.
Combien emprunter avec 3 000 € de revenus par mois ?
Sans autre crédit, la mensualité peut atteindre 1 050 €. À 3,5 % avec une assurance à 0,30 %, cela permet d'emprunter environ 199 700 € sur 25 ans, ou 173 500 € sur 20 ans.
Le taux d'endettement de 35 % inclut-il l'assurance ?
Oui. Depuis 2021, le HCSF calcule le taux d'effort assurance comprise. L'outil fait de même : la mensualité maximale couvre le remboursement et l'assurance.
Quels revenus la banque prend-elle en compte ?
Les salaires nets avant impôt, les pensions, et souvent une partie des loyers perçus et des revenus d'indépendant sur plusieurs années. Les primes ponctuelles et les allocations temporaires sont rarement retenues en totalité.
Faut-il un apport pour emprunter ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi payer les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien.
Comment l'outil calcule-t-il les frais de notaire ?
Il reprend notre outil des frais d'acquisition : droits de mutation au taux du département, émoluments du notaire selon le barème et 1 000 € de débours. Le cas du primo-accédant est pris en compte.
Puis-je emprunter plus en allongeant la durée ?
Oui, la même mensualité rembourse plus de capital sur 25 ans que sur 20 ans. Au-delà de 25 ans, les banques refusent la plupart des dossiers, sauf dans le neuf avec un différé.
Ce résultat vaut-il accord de la banque ?
Non. Il donne un ordre de grandeur. La banque étudie aussi votre situation professionnelle, vos comptes et votre épargne avant de faire une offre.
Textes de référence
- Code de la consommation, articles L314-1 à L314-5 et R314-1 à R314-3 : définition et calcul du taux annuel effectif global ; article L314-6 : taux d'usure
- Décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, modifiée : taux d'effort de 35 % et durée de 25 ans
- Banque de France, publication trimestrielle des seuils de l'usure
- Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine : résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment
- Code général des impôts, articles 1594 D et 1594 F quinquies, et Code de commerce, article A444-91 : frais d'acquisition, repris de notre outil des frais d'acquisition
Mis à jour le 16 octobre 2026. Information générale, pas un conseil juridique, fiscal ou financier : elle ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.