Prix immobilier au 1er semestre 2026 : les 30 grandes villes

Ce qu'il faut retenir

Les écarts restent très grands. Un m² d'appartement coûte 9 750 € à Paris et 1 190 € à Saint-Étienne, soit 8,2 fois moins cher.

Sur un an, la majorité des villes monte. 21 villes sur 30 voient le prix médian augmenter. En tête : Brest (+6,6 %). Le plus fort recul est à Nantes (−4,3 %).

Sur trois ans, le tableau change. Face au 1er semestre 2023, l'écart va de +6,0 % à Brest à −13,7 % à Nantes. Une hausse sur un an n'efface pas toujours les baisses des années précédentes.

Une médiane dépend des biens vendus. Si une ville vend plus de petites surfaces ou de biens rénovés ce semestre, sa médiane bouge sans que le prix d'un même bien ait changé. Lisez une évolution de quelques points avec prudence.

Analyse détaillée, ville par ville

Paris reste à part

Avec 9 750 €/m², Paris coûte près de trois fois le prix médian d'un appartement en France. La capitale concentre aussi le plus de ventes : 14 400 logements vendus au premier semestre, soit plus que Marseille, Nice et Toulouse réunies.

Le prix parisien remonte de 1,4 % sur un an, après deux années de baisse. Il reste 5,2 % sous son niveau du premier semestre 2023. Un appartement parisien type mesure 42 m² et se vend 390 000 €. Le détail par arrondissement est dans notre étude Paris, arrondissement par arrondissement.

La Côte d'Azur monte, y compris sur trois ans

Avec Brest, les villes de la Côte d'Azur sont les seules à progresser nettement sur un an comme sur trois ans. À Nice, le m² d'appartement atteint 4 900 €, en hausse de 2,1 % sur un an et de 4,5 % depuis 2023. Antibes (5 210 €/m², +5,3 % sur trois ans) et Cannes (5 740 €/m², +3,3 %) suivent le même chemin.

Marseille et Toulon restent plus abordables, à 3 190 € et 2 710 €/m². Leurs prix progressent aussi, plus doucement : environ 1,5 % sur un an pour chacune.

Les grandes métropoles de l'Ouest reculent encore

Nantes et Bordeaux sont les grandes villes qui reculent le plus depuis 2023. Nantes perd 4,3 % sur un an et 13,7 % sur trois ans : c'est le plus fort recul des 30 villes. Bordeaux recule de 1,6 % sur un an et de 11,7 % depuis 2023. Rennes est presque stable sur un an (−0,8 %).

Lyon suit un chemin proche. Son prix ne bouge presque pas sur un an (+0,3 %), mais il reste 10 % sous son niveau de 2023. Villeurbanne, sa voisine, recule de 1,7 % sur un an et de 9,9 % sur trois ans.

Les villes moyennes rattrapent

Plusieurs villes moyennes affichent les plus fortes hausses du semestre. Brest arrive en tête avec +6,6 % sur un an, pour un m² à 2 230 €. Le Havre (+3,9 %) et Le Mans (+3,8 %) suivent. Dijon, Besançon, Clermont-Ferrand, Nîmes et Tours progressent toutes de 2 à 3 %.

Ces villes partent de prix bas, entre 1 900 et 2 900 €/m². Une hausse de quelques points y représente donc peu d'euros par m². Elle reste à confirmer sur les prochains semestres, car ces villes comptent environ un millier de ventes chacune.

Les villes les moins chères et leur rendement

Saint-Étienne reste la grande ville la moins chère, à 1 190 €/m². Limoges (1 480 €) et Perpignan (1 500 €) complètent le trio. Limoges recule de 2,7 % sur un an et de 10,9 % depuis 2023.

Ce sont aussi les villes où le rendement brut est le plus élevé : 9,9 % à Saint-Étienne, 9,7 % à Perpignan, 8,4 % à Limoges. À l'inverse, il tombe à 3,9 % à Paris et à 4,2 % à Cannes. Ce rendement compare un loyer d'annonce au prix médian. Il ne compte ni les charges, ni la taxe foncière, ni les mois sans locataire. Un rendement élevé signale souvent un marché où la demande est plus faible.

Les maisons : des écarts encore plus grands

Dans les grandes villes, peu de maisons se vendent, et leur prix varie beaucoup. Sur la Côte d'Azur, le m² de maison dépasse 6 000 € à Antibes, Nice et Cannes. À Limoges, il est de 1 760 €.

Lille fait figure d'exception : une maison s'y vend 2 640 €/m², moins cher qu'un appartement (3 660 €/m²). C'est la seule des 30 villes où la maison coûte moins cher au m² que l'appartement.

Le nombre de ventes, ville par ville

Après Paris, Marseille compte 5 782 ventes, Nice 3 837 et Toulouse 3 747. Nice gagne 5 % de ventes sur un an, Saint-Étienne près de 10 %. À l'inverse, Rouen, Besançon, Nîmes et Montpellier perdent environ 9 % de ventes.

Ces volumes sont provisoires. Une partie des ventes de juin n'est pas encore publiée, et le retard varie selon les départements. Les comparaisons de volumes se lisent donc avec plus de prudence que les prix.

Le budget, en euros

Le prix au m² ne dit pas tout. Le prix médian d'un appartement va de 70 000 € à Saint-Étienne, pour 65 m², à 390 000 € à Paris, pour 42 m². À Lyon et à Aix-en-Provence, il faut compter 240 000 € ; à Bordeaux, 200 500 €.

Avec 1 000 € par mois sur 20 ans, au taux moyen de juin 2026, on peut emprunter environ 176 000 €. Cela suffit pour un appartement médian dans la plupart des villes du classement, mais pas à Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Nice, Cannes, Antibes ni Aix-en-Provence. Pour votre propre budget, les simulateurs de crédit tiennent compte de votre apport et de votre durée.

Comment utiliser ces chiffres

Un prix médian décrit les ventes d'une ville entière. Dans une même ville, l'écart entre deux quartiers dépasse souvent l'écart entre deux villes. Pour aller plus loin, chaque ville a sa page de prix, avec les quartiers, les rues et les dernières ventes. L'observatoire montre chaque vente sur la carte, et l'estimation compare un bien précis aux ventes proches.

Source, méthode et limites

Source : DVF+ open data du Cerema, livraison 2026.2 publiée en octobre 2026. Les 30 villes sont celles qui comptent le plus de ventes de logements au 1er semestre 2026. Paris, Lyon et Marseille sont prises entières.

Ne sont retenues que les ventes simples : une seule maison ou un seul appartement, avec une surface connue. Les ventes sur plan, les terrains, les locaux d'activité et les ventes de plusieurs logements sont écartés. Les prix sont des médianes, sans correction de la qualité des biens. Le rendement brut rapporte le loyer d'annonce (carte des loyers 2025, ANIL) au prix médian au m².

Les chiffres de 2026 sont provisoires. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne figurent pas dans les données publiques. L'étude complète, avec les régions, les départements et la méthode détaillée, est sur la page des études.

Voir aussi : Paris, arrondissement par arrondissement · prix par ville · les ventes sur la carte.