Honoraires d'agence et net vendeur : faire le bon calcul

Un taux de 5 % peut produire deux résultats différents selon qu'il s'applique au net vendeur ou au prix honoraires inclus. L'erreur la plus fréquente consiste à soustraire 5 % du prix affiché alors que le mandat calcule la rémunération sur le net vendeur.

La DGCCRF rappelle les règles applicables aux professionnels de l'immobilier, notamment l'affichage des prix maximums TTC et les mentions propres aux annonces de vente.

Nommer les quatre montants

Le prix net vendeur est la somme revenant au vendeur avant ses autres coûts personnels. Les honoraires TTC correspondent à la rémunération prévue pour l'intermédiaire. Le prix honoraires inclus additionne ces deux montants lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Les honoraires HT servent à la comptabilité de l'agence. Ils ne remplacent pas le montant TTC dans l'information du consommateur.

Enfin, la part des honoraires dans le prix affiché est un indicateur différent du taux contractuel calculé sur le net vendeur. Mélanger les deux bases crée un pourcentage apparemment plausible mais faux pour l'annonce.

Partir du mandat

Avant toute formule, relisez le mandat : montant ou taux, base, tranches, charge vendeur ou acquéreur, et barème applicable. La répartition ne doit pas être choisie après la négociation pour améliorer artificiellement un calcul.

Le barème affiche des prix maximums TTC. Depuis l'évolution de 2022, le professionnel peut négocier à la baisse dans cette limite, mais il doit conserver une cohérence entre barème, mandat, annonce et facture.

Si le barème utilise des tranches, vérifiez s'il précise qu'elles sont cumulatives. Un taux unique appliqué à tout le prix et un calcul par tranches ne donnent pas la même rémunération.

Calculer du net vers le prix affiché

Lorsque le taux s'applique au net vendeur :

Honoraires TTC = net vendeur × taux.

Prix honoraires inclus = net vendeur + honoraires TTC.

Pour 300 000 euros net et 5 %, les honoraires sont de 15 000 euros et le prix inclus de 315 000 euros. Les 15 000 euros représentent 5 % du net, mais environ 4,76 % du prix affiché.

Cette différence n'est pas un détail mathématique. L'annonce à la charge de l'acquéreur attend le pourcentage rapporté au prix hors honoraires.

Retrouver le net à partir du prix inclus

Si le prix de 315 000 euros contient déjà 5 % calculés sur le net, il faut diviser par 1,05. Le résultat est 300 000 euros. Retirer 5 % de 315 000 euros donnerait 299 250 euros et produirait une erreur de 750 euros.

Avec un forfait, la logique est plus directe : le montant TTC est retranché du prix inclus. Avec des tranches, reprenez le barème et sa méthode au lieu d'utiliser une division globale.

L'outil d'honoraires CorpusImmo traite les deux sens de calcul et affiche les bases. Conservez le résultat avec la version du barème utilisée.

Présenter correctement dans l'annonce

Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, la DGCCRF demande que l'annonce présente le prix honoraires inclus en premier, le prix hors honoraires et la part TTC des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires.

Lorsque les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires est mentionné selon la présentation officielle, avec l'indication de la charge. Dans tous les cas, la répartition doit apparaître clairement.

Relisez aussi les autres mentions de l'annonce immobilière. Un calcul correct ne compense pas un DPE, une copropriété ou une information sur les risques oubliée.

Contrôler avant publication

Effectuez quatre rapprochements :

• le taux et sa base correspondent au mandat ;
• le montant ne dépasse pas le barème applicable ;
• net vendeur plus honoraires redonne exactement le prix affiché ;
• les mentions de l'annonce correspondent à la charge contractuelle.

Ajoutez une validation lorsque le prix change. Une baisse commerciale peut modifier le montant des honoraires selon le mandat et les limites du barème.

Questions fréquentes

Les honoraires de vente sont-ils plafonnés par la loi ?

Le professionnel fixe son barème de vente, qui présente ses prix maximums TTC. Il doit le rendre accessible et ne pas facturer au-delà de ce qui est applicable au dossier.

Pourquoi le taux publié n'est-il pas la part dans le prix affiché ?

Parce que le pourcentage demandé pour des honoraires à la charge de l'acquéreur se rapporte au prix hors honoraires. Le prix affiché contient déjà la rémunération.

Peut-on changer la charge des honoraires pendant la vente ?

La répartition est prévue par le mandat et doit rester cohérente avec l'annonce et l'acte. Toute modification doit être traitée juridiquement, pas simplement changée dans le portail.

Sources et méthode

Fiche pratique de la DGCCRF sur l'agent immobilier et Service-Public sur les annonces de vente, consultées le 18 septembre 2026. Les exemples illustrent la formule ; le mandat et le barème déterminent le calcul réel.