Rentabilité locative : le calcul complet avant de comparer deux biens

Un studio annonce 7 % brut. Un deux-pièces annonce 5 %. Sans connaître les travaux, la vacance, les charges et le financement, le classement ne vaut rien.

Construisez le calcul en six étages. Chaque étage répond à une question différente et conserve ses hypothèses.

Étage 1 : le coût d'entrée

Additionnez prix, frais d'acquisition, honoraires à la charge de l'acquéreur, travaux nécessaires, mobilier éventuel et coûts de mise en location. Séparez les dépenses certaines des estimations.

Le prix seul avantage artificiellement les biens qui demandent le plus de travaux.

Étage 2 : le revenu locatif plausible

Partez d'un bail existant ou de références cohérentes. Vérifiez encadrement, plafonds et caractéristiques du logement. Distinguez loyer hors charges et provisions.

N'utilisez pas l'annonce la plus haute comme preuve. Documentez la surface, le type, le secteur et la date des références.

Étage 3 : les dépenses d'exploitation

Listez taxe foncière réellement supportée, charges non récupérables, assurance, gestion, entretien, comptabilité et provision de vacance ou d'impayés selon votre scénario.

Une dépense annuelle ne disparaît pas parce qu'elle n'est pas mensualisée. Transformez-la en flux régulier pour lire la trésorerie.

Étage 4 : le financement

Ajoutez apport, capital emprunté, taux, durée, assurance et garantie. Séparez intérêts et remboursement du capital lorsque vous analysez la performance patrimoniale.

La mensualité détermine la trésorerie. Elle ne se confond pas avec une charge d'exploitation.

Étage 5 : la fiscalité

La fiscalité dépend de la situation, du régime et de la nature de la location. Ne copiez pas le taux d'un autre investisseur. Construisez d'abord un résultat avant impôt, puis faites valider le scénario fiscal approprié.

Étage 6 : les scénarios

Créez un scénario central, un scénario avec vacance et un scénario avec dépassement de travaux. Modifiez une hypothèse à la fois pour identifier ce qui fait basculer le résultat.

L'outil de l'ANIL illustre cette approche globale. Le simulateur CorpusImmo vous permet aussi de conserver des hypothèses explicites.

Les trois résultats à ne pas mélanger

Le rendement mesure un rapport entre revenus et coût selon une convention. La trésorerie mesure les encaissements et décaissements. L'enrichissement patrimonial inclut notamment le capital remboursé et une éventuelle évolution de valeur qui ne doit jamais être garantie.

Relisez notre guide sur le brut, le net et la trésorerie, puis contrôlez le marché local avant de croire le pourcentage.

Lorsqu'un bail existe déjà, complétez ce calcul par la méthode pour estimer un bien loué ou occupé.

Pour passer du taux annuel à l'effort mensuel, complétez cette lecture avec le calcul du cash-flow locatif et une hypothèse explicite de vacance locative.

Adaptez ensuite le modèle à l'actif : une colocation, un parking et un immeuble de rapport ne supportent ni les mêmes dépenses ni la même rotation.

Questions fréquentes

Faut-il inclure les frais d'acquisition dans le rendement ?

Pour comparer le coût complet, oui. Si vous utilisez une autre convention, annoncez-la et gardez-la identique entre les biens.

Quel taux de vacance faut-il retenir ?

Il n'existe pas de taux universel. Appuyez-vous sur le secteur, le type de logement et un scénario prudent documenté.

La fiscalité peut-elle être ignorée au premier calcul ?

Vous pouvez calculer un résultat avant impôt pour comparer, mais la décision finale doit intégrer votre situation fiscale avec un conseil adapté.

Sources et méthode

Source consultée le 18 septembre 2026 : outil ANIL de simulation d'investissement locatif. Les calculs présentés sont pédagogiques et ne constituent pas un conseil d'investissement ou fiscal.