Âge des immeubles à Marseille : la ville couche par couche

De quand datent les bâtiments de Marseille ? Nous avons daté et mesuré les 210 123 bâtiments de la commune, à partir de la base nationale des bâtiments. Chacun a son empreinte au sol, sa hauteur et son année de construction, tirée des fichiers fonciers.

Le résultat se lit comme une coupe géologique : chaque époque a laissé sa couche, plus ou moins épaisse.

Marseille en 3D, couche par couche

La maquette place chaque bâtiment à sa hauteur réelle, coloré selon son époque de construction, sur le plan de la ville et ses principaux monuments. Isolez une époque pour voir où elle a bâti, ou faites pousser la ville de 1800 à aujourd'hui.

Marseille en 3D, couche par couche

Chaque bâtiment à sa hauteur réelle, coloré selon son époque de construction. Faites tourner la ville, isolez une époque, ou regardez-la pousser de 1800 à aujourd'hui.

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La hauteur médiane d'un bâtiment de Marseille est de 6 mètres, et 934 bâtiments dépassent 30 mètres.

Combien de bâtiments par époque

L'époque la plus représentée est celle de 1850 à 1914 : 33 % des bâtiments d'année connue. Mais les époques n'ont pas la même durée. Ramené à l'année, le rythme dit autre chose : entre 1850 et 1914, Marseille a bâti en moyenne 750 bâtiments par an encore debout aujourd'hui, contre 892 par an depuis 2000.

61 952 bâtiments, soit 29 %, n'ont pas d'année de construction connue. Ce sont souvent des annexes, des bâtiments publics ou des constructions anciennes mal renseignées.

Le rythme de construction, décennie par décennie

Décennie par décennie, les années 1900 sont les plus bâtisseuses, devant les années 1920 et 1930.

Une précaution de lecture : les fichiers fonciers arrondissent souvent les années anciennes à la décennie ronde, 1880 ou 1900. La moyenne par décennie lisse cet effet, sans l'effacer tout à fait.

Ce que l'histoire de Marseille explique

Marseille est une commune immense, qui englobe d'anciens villages devenus quartiers. On y trouve à la fois le centre dense du XIXe siècle, autour de la rue de la République percée sous le Second Empire, et des milliers de maisons individuelles dans les quartiers périphériques. C'est ce qui explique une hauteur médiane de 6 mètres, loin des 17 mètres de Paris.

Le rythme de construction y reste élevé à toutes les époques. Les grands ensembles des quartiers Nord datent des années 1950 à 1970 ; depuis 1995, l'opération Euroméditerranée transforme les secteurs d'Arenc et de la Joliette. La part d'années inconnues, 29 %, est la plus forte des dix villes : les chiffres par époque sont à lire avec cette réserve.

Ce que l'âge d'un immeuble change pour un acheteur

L'époque de construction dit beaucoup d'un logement : matériaux, isolation, hauteur sous plafond, charges. Un immeuble d'avant 1948 est rarement bien classé au diagnostic de performance énergétique, et notre étude sur la valeur verte montre qu'une étiquette G coûte désormais plus de 7 % du prix d'un appartement.

Dans une copropriété ancienne, les gros travaux se préparent : demandez les bons documents avant l'offre et chiffrez les rénovations à prévoir. Pour les prix, voyez le prix immobilier à Marseille.

Marseille parmi les dix grandes villes

Avec 37 % de bâtiments construits avant 1915, Marseille est la 5e plus ancienne des dix grandes villes que nous avons étudiées. Cliquez sur une ville pour ouvrir son étude.

Méthode

Les bâtiments viennent de la Base de données nationale des bâtiments (BDNB), millésime 2026-02.a, publiée par le CSTB. Les empreintes et les hauteurs sont celles de la BD TOPO de l'IGN ; l'année de construction vient des fichiers fonciers de la DGFiP. Les bâtiments de moins de 12 m² sont retirés. Chaque bâtiment est rattaché à une époque selon l'année de sa construction principale.

Le rythme annuel d'une époque est le nombre de bâtiments construits pendant l'époque, divisé par sa durée en années. Pour l'époque d'avant 1850, sans borne de départ, la moyenne porte sur 1800 à 1849. Les années 2020 sont comptées jusqu'en 2024.

L'année de construction est celle du bâtiment principal : une surélévation ou une rénovation lourde ne change pas son époque. Les bâtiments démolis n'apparaissent pas, ce qui sous-estime mécaniquement les époques anciennes.

Sources. Base de données nationale des bâtiments, millésime 2026-02.a (CSTB), à partir de la BD TOPO (IGN) et des fichiers fonciers (DGFiP). Fond de carte OpenFreeMap, données OpenStreetMap. Positions des monuments : Nominatim, OpenStreetMap. Licence Ouverte 2.0.

Questions fréquentes

De quelle époque datent la plupart des immeubles de Marseille ?

De l'époque 1850 à 1914 : 33 % des bâtiments dont l'année est connue. 37 % des bâtiments ont été construits avant 1915.

Comment connaître l'année de construction d'un immeuble à Marseille ?

L'acte de vente, le règlement de copropriété ou le diagnostic de performance énergétique l'indiquent souvent. À défaut, les fichiers fonciers, repris dans la base nationale des bâtiments, donnent une année pour la plupart des bâtiments.

Les bâtiments anciens se vendent-ils moins cher ?

Pas en soi : l'emplacement et l'état comptent davantage. Mais un bâtiment ancien a plus souvent une mauvaise étiquette énergie, et celle-ci pèse sur le prix, comme le montre notre étude sur la valeur verte.