La Réunion (974)
Données DVF mises à jour le 16 octobre 2026
8 248 ventes de logement ont été enregistrées de 2021 au 30 juin 2026, dont 6 048 ventes d'appartements retenues pour le prix au m². Tous les chiffres de cette page viennent des DVF (Demandes de valeurs foncières), c'est-à-dire des ventes notariées publiées par la DGFiP.
Appartement, prix médian au m²
Sur 6 048 ventes retenues
Maison, prix médian au m²
Sur 1 629 ventes retenues
Ventes de logement
Hors enchères et ventes sur plan, de 2021 au 30 juin 2026
À Saint-Denis, la plupart des logements vendus sont des appartements. Sur les 8 248 ventes de logement enregistrées de 2021 au 30 juin 2026, 6 289 portent sur un appartement et 1 959 sur une maison. Les chiffres de cette page décrivent donc surtout le marché des appartements. Pour les maisons, lisez chaque prix avec le nombre de ventes indiqué à côté.
Pour les appartements, le prix médian au m² de Saint-Denis est 49,4 % plus bas que celui de Saint-Paul, la commune voisine la plus proche parmi celles couvertes ici. Il est de 2 410 €/m² sur 6 048 ventes, contre 4 760 €/m² sur 1 578 ventes.
Pour les maisons, le prix médian au m² de Saint-Denis est 18,9 % plus bas que celui de Saint-Paul, la commune voisine la plus proche parmi celles couvertes ici. Il est de 3 210 €/m² sur 1 629 ventes, contre 3 960 €/m² sur 1 542 ventes.
Nous retenons les ventes classiques d'un seul logement dont la surface est connue. Les enchères, les échanges et les ventes sur plan sont exclus. Ce sont les mêmes règles que celles de notre estimateur, pour que les deux donnent des résultats cohérents.
| Type de bien | Prix médian au m² | Moitié centrale des ventes | Huit ventes sur dix | Ventes retenues | Vente médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| appartements | 2 410 €/m² | 2 030 à 2 900 €/m² | 1 710 à 3 420 €/m² | 6 048sur 6 289 ventes | 104 500 €45 m² |
| maisons | 3 210 €/m² | 2 300 à 4 140 €/m² | 1 360 à 5 260 €/m² | 1 629sur 1 959 ventes | 305 000 €89 m² |
Chaque colonne est calculée séparément sur l'ensemble des ventes. Le prix médian au m² n'est donc pas égal au prix de vente médian divisé par la surface médiane. Les deux colonnes décrivent le même marché, mais on ne peut pas déduire l'une de l'autre.
La médiane est le prix qui partage les ventes en deux moitiés égales, l'une plus chère et l'autre moins chère. Elle ne dit pas si les prix sont proches ou très éloignés les uns des autres. C'est pourtant ce qui vous indique si le prix de la commune vous est vraiment utile. La moitié centrale désigne les ventes situées entre le quart le moins cher et le quart le plus cher.
La moitié centrale des 6 048 ventes d'appartements se situe entre 2 030 €/m² et 2 900 €/m². Dans cette commune, l'adresse et l'état du bien comptent autant que la surface. Deux biens de même taille peuvent donc se vendre avec un tiers d'écart de prix.
Les prix des maisons sont très dispersés. La moitié centrale des 1 629 ventes retenues se situe entre 2 300 €/m² et 4 140 €/m², et les autres ventes s'en écartent davantage. La médiane de la commune ne donne ici qu'un ordre de grandeur. Le secteur et l'état du bien pèsent bien plus sur le prix que la commune elle-même.
Nous comparons deux années complètes, avec au moins 60 ventes chacune. Nous parlons de tendance seulement si l'écart dépasse la marge d'incertitude des deux médianes. Sinon, l'écart est affiché, mais il n'est pas présenté comme une tendance.
Le prix médian au m² des appartements passe de 2 560 €/m² en 2024 à 2 620 €/m² en 2025, soit +2,3 %. Nous n'en tirons aucune tendance. Cet écart, calculé sur 1 010 et 959 ventes, reste dans la marge d'incertitude des deux médianes (± 2,5 %). Il peut simplement venir du fait que les biens vendus n'étaient pas les mêmes d'une année sur l'autre.
Le prix médian au m² des maisons passe de 3 290 €/m² en 2024 à 3 170 €/m² en 2025, soit −3,6 %. Nous n'en tirons aucune tendance. Cet écart, calculé sur 272 et 277 ventes, reste dans la marge d'incertitude des deux médianes (± 7,2 %). Il peut simplement venir du fait que les biens vendus n'étaient pas les mêmes d'une année sur l'autre.
Seules les ventes classiques de logements sont comptées. Quand une année affiche nettement moins de ventes, c'est souvent que ses données ne sont pas encore toutes publiées, et non que le marché s'est arrêté.
Note de marché
En 2026, d'une année sur l'autre et sur les quartiers les plus actifs à Saint-Denis, Bois de Nèfles-Finette (+7,5 %), Le Bas des Rampes-La Chaumière (+5,5 %), Clinique Sainte-Clotilde (+5,0 %) progressent le plus, tandis que La Mairie de Sainte-Clotilde (-14,7 %) et 9e Km-Moulin Cader-Colorado (-4,5 %) reculent le plus. La médiane de la commune ne dit donc pas tout : le prix juste se lit au quartier, et même à la rue.
46 quartiers, du plus cher au plus abordable, sur les ventes de 2024 à 2026. Les quartiers sont les IRIS de l'INSEE ; chaque vente y est rattachée par sa position. « Sur un an » compare la dernière année à la précédente.
| Quartier | Prix au m² | Appartements | Maisons | Écart à la ville | Sur un an | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Le Barachois-Gare Routière | 3 660 €/m² | 3 660 €/m² | non calculé | +35 % | non calculé | 61 ventes |
| Le Jardin de l'État-Joinville | 3 490 €/m² | 3 510 €/m² | non calculé | +29 % | non calculé | 48 ventes |
| Maréchal Leclerc-La Poste | 3 430 €/m² | 3 530 €/m² | non calculé | +27 % | non calculé | 25 ventes |
| Maréchal Leclerc-Le Petit Marché | 3 380 €/m² | 3 170 €/m² | 4 060 €/m² | +25 % | non calculé | 32 ventes |
| Saint-Jacques-Decaen | 3 350 €/m² | 3 360 €/m² | 2 900 €/m² | +24 % | non calculé | 63 ventes |
| 7e Km-La Vigie-Les Brises | 3 320 €/m² | 2 580 €/m² | 3 970 €/m² | +23 % | non calculé | 81 ventes |
| Hauts de Bellepierre | 3 230 €/m² | 3 130 €/m² | 3 930 €/m² | +19 % | non calculé | 65 ventes |
| Bouvet-CGSS | 3 160 €/m² | 3 160 €/m² | non calculé | +17 % | non calculé | 22 ventes |
| Le Jardin de l'État-Bertin | 3 080 €/m² | 3 040 €/m² | non calculé | +14 % | non calculé | 35 ventes |
| Mairie de Bellepierre-Les Saphirs | 3 070 €/m² | 3 100 €/m² | 2 840 €/m² | +13 % | non calculé | 78 ventes |
| Bellevue-l'Église | 3 070 €/m² | non calculé | 3 160 €/m² | +13 % | non calculé | 45 ventes |
| Le Brûlé | 3 040 €/m² | 3 390 €/m² | 2 340 €/m² | +12 % | non calculé | 23 ventes |
| La Providence-ONF | 3 030 €/m² | 2 980 €/m² | 3 610 €/m² | +12 % | non calculé | 81 ventes |
| Le Butor-Champ Fleuri | 3 020 €/m² | 3 030 €/m² | non calculé | +11 % | non calculé | 36 ventes |
| Grand Canal-Le Stade | 3 020 €/m² | 2 980 €/m² | 3 260 €/m² | +11 % | non calculé | 96 ventes |
| Maréchal Leclerc-Le Butor | 3 010 €/m² | 3 090 €/m² | 310 €/m² | +11 % | non calculé | 25 ventes |
| 9e Km-Moulin Cader-Colorado | 3 000 €/m² | 2 790 €/m² | 3 820 €/m² | +11 % | -5 % | 123 ventes |
| Le Bas de la Rivière | 2 920 €/m² | 2 920 €/m² | non calculé | +8 % | non calculé | 95 ventes |
| C.E.S. Montgaillard | 2 700 €/m² | 2 640 €/m² | 4 050 €/m² | -0 % | +1 % | 140 ventes |
| DDASS-Foucherolles | 2 690 €/m² | 2 690 €/m² | non calculé | -1 % | -2 % | 107 ventes |
| Mairie et Hauts du Bois de Nèfles | 2 680 €/m² | 2 310 €/m² | 3 160 €/m² | -1 % | non calculé | 58 ventes |
| L'École d'Application Bossard | 2 650 €/m² | 2 520 €/m² | non calculé | -2 % | non calculé | 49 ventes |
| Les Ananas-Hauts du Moufia | 2 640 €/m² | 2 500 €/m² | 3 330 €/m² | -3 % | non calculé | 52 ventes |
| Saint-Bernard | 2 630 €/m² | non calculé | 2 660 €/m² | -3 % | non calculé | 24 ventes |
| Moufia Est-Les Tulipiers | 2 620 €/m² | 2 620 €/m² | 2 520 €/m² | -3 % | non calculé | 82 ventes |
| Quartier | Prix au m² | Appartements | Maisons | Écart à la ville | Sur un an | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Le Bas des Rampes-La Chaumière | 2 610 €/m² | 2 610 €/m² | 3 250 €/m² | -4 % | +6 % | 107 ventes |
| Bois de Nèfles-Finette | 2 590 €/m² | 2 520 €/m² | 3 360 €/m² | -4 % | +8 % | 122 ventes |
| La Providence-Jacques Cœur | 2 580 €/m² | 2 730 €/m² | 2 280 €/m² | -5 % | non calculé | 33 ventes |
| Mairie de la Bretagne-Centre | 2 570 €/m² | 2 320 €/m² | 3 420 €/m² | -5 % | non calculé | 98 ventes |
| L'Église-Moulin à Vent | 2 540 €/m² | 2 500 €/m² | 3 330 €/m² | -6 % | non calculé | 59 ventes |
| Les Camélias | 2 520 €/m² | 2 480 €/m² | non calculé | -7 % | non calculé | 28 ventes |
| 12e Km-Le Ruisseau Blanc | 2 520 €/m² | non calculé | 2 520 €/m² | -7 % | non calculé | 22 ventes |
| Clinique Sainte-Clotilde | 2 500 €/m² | 2 500 €/m² | 3 860 €/m² | -8 % | +5 % | 243 ventes |
| Mazagran-Bois de Nèfles | 2 470 €/m² | 2 450 €/m² | 4 130 €/m² | -9 % | non calculé | 61 ventes |
| La Médiathèque | 2 440 €/m² | 2 400 €/m² | 2 480 €/m² | -10 % | non calculé | 23 ventes |
| Mairie-Pierre et Sable-Bancouliers | 2 440 €/m² | 2 440 €/m² | non calculé | -10 % | non calculé | 44 ventes |
| Les Tamarins-Lory les Hauts | 2 400 €/m² | 2 360 €/m² | non calculé | -11 % | non calculé | 49 ventes |
| La Source-Ruisseau des Noirs | 2 330 €/m² | 2 450 €/m² | 2 110 €/m² | -14 % | non calculé | 33 ventes |
| Les Deux Canons-Finette | 2 290 €/m² | 2 270 €/m² | 4 220 €/m² | -16 % | -1 % | 136 ventes |
| Lory les Bas | 2 240 €/m² | 2 210 €/m² | 2 460 €/m² | -17 % | non calculé | 37 ventes |
| Eudoxie Nonge | 2 240 €/m² | 2 240 €/m² | 2 700 €/m² | -17 % | non calculé | 66 ventes |
| La Mairie de Sainte-Clotilde | 2 230 €/m² | 2 160 €/m² | non calculé | -18 % | -15 % | 105 ventes |
| Commune Prima | 2 170 €/m² | 2 170 €/m² | non calculé | -20 % | non calculé | 20 ventes |
| Vauban-Bouvet | 2 110 €/m² | 2 140 €/m² | non calculé | -22 % | non calculé | 21 ventes |
| Domenjod | 2 000 €/m² | 2 000 €/m² | 2 270 €/m² | -26 % | non calculé | 31 ventes |
| Église-Piscine du Chaudron | 1 420 €/m² | 1 260 €/m² | 1 780 €/m² | -48 % | non calculé | 25 ventes |
Les 127 rues les plus vendues de 2024 à 2026, à partir de 5 ventes au prix exploitable. Tapez un nom pour retrouver la vôtre.
| Rue | Prix au m² | Appartements | Maisons | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Rte de Bois de NeflesBois de Nèfles-Finette | 2 420 €/m² | 2 340 €/m² | 3 450 €/m² | 83 ventes |
| Bd Saint FrancoisLe Bas des Rampes-La Chaumière | 2 500 €/m² | 2 500 €/m² | non calculé | 80 ventes |
| All des TopazesMairie de Bellepierre-Les Saphirs | 3 240 €/m² | 3 230 €/m² | non calculé | 61 ventes |
| Rue de l AnjouDDASS-Foucherolles | 2 690 €/m² | 2 690 €/m² | non calculé | 61 ventes |
| Che de Bois RougeMairie de la Bretagne-Centre | 2 340 €/m² | 2 280 €/m² | 3 160 €/m² | 59 ventes |
| Rue TessanLa Mairie de Sainte-Clotilde | 2 310 €/m² | 2 260 €/m² | non calculé | 56 ventes |
| Che des PechersBois de Nèfles-Finette | 2 600 €/m² | 2 570 €/m² | non calculé | 52 ventes |
| Rue des JacinthesMoufia Est-Les Tulipiers | 2 560 €/m² | 2 560 €/m² | non calculé | 40 ventes |
| Bd Jean JauresClinique Sainte-Clotilde | 2 820 €/m² | 2 820 €/m² | non calculé | 38 ventes |
| Rue Sainte MarieLe Jardin de l'État-Joinville | 3 340 €/m² | 3 340 €/m² | non calculé | 38 ventes |
| Av Stanislas GimartLes Deux Canons-Finette | 2 150 €/m² | 2 150 €/m² | non calculé | 34 ventes |
| Rue du Gal de GaulleSaint-Jacques-Decaen | 3 570 €/m² | 3 570 €/m² | non calculé | 34 ventes |
| Rue de la CliniqueClinique Sainte-Clotilde | 2 500 €/m² | 2 500 €/m² | non calculé | 33 ventes |
| Rue Gaston DefferreClinique Sainte-Clotilde | 2 500 €/m² | 2 450 €/m² | non calculé | 32 ventes |
| Roc de l OasisC.E.S. Montgaillard | 2 460 €/m² | 2 440 €/m² | non calculé | 29 ventes |
| Rue Jean CocteauLe Butor-Champ Fleuri | 3 000 €/m² | 3 000 €/m² | non calculé | 29 ventes |
| Che du Piton Tresor9e Km-Moulin Cader-Colorado | 2 460 €/m² | 2 460 €/m² | non calculé | 28 ventes |
| Rte de MontgaillardC.E.S. Montgaillard | 2 820 €/m² | 2 720 €/m² | non calculé | 28 ventes |
| Rue Achille BergLa Providence-ONF | 3 020 €/m² | 3 020 €/m² | non calculé | 28 ventes |
| Rue des Deux CanonsLes Deux Canons-Finette | 2 230 €/m² | 2 220 €/m² | non calculé | 28 ventes |
| Rue des Goyaves Ste ClotiL'École d'Application Bossard | 2 710 €/m² | 2 680 €/m² | non calculé | 28 ventes |
| Che Commins9e Km-Moulin Cader-Colorado | 2 980 €/m² | 2 980 €/m² | 2 830 €/m² | 27 ventes |
| Av Eudoxie NongeEudoxie Nonge | 2 120 €/m² | 2 120 €/m² | non calculé | 25 ventes |
| All des TulipesLes Ananas-Hauts du Moufia | 2 330 €/m² | 2 450 €/m² | 1 470 €/m² | 22 ventes |
| Che de la ViergeC.E.S. Montgaillard | 2 480 €/m² | 2 480 €/m² | non calculé | 22 ventes |
| Che FinetteLes Deux Canons-Finette | 2 360 €/m² | 2 350 €/m² | non calculé | 22 ventes |
| Rue de la RepubliqueLe Bas de la Rivière | 3 060 €/m² | 3 060 €/m² | non calculé | 22 ventes |
| Rue Maurice TomiGrand Canal-Le Stade | 3 230 €/m² | 3 230 €/m² | non calculé | 21 ventes |
| Rue de la DigueLe Bas de la Rivière | 2 720 €/m² | 2 520 €/m² | non calculé | 19 ventes |
| Rue des FoucherollesEudoxie Nonge | 2 700 €/m² | 2 900 €/m² | non calculé | 19 ventes |
Prix au m², prix et surface médians par taille de logement, ventes de 2024 à 2026.
| Taille | Prix au m² | Prix médian | Surface | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 2 790 €/m² | 66 000 € | 24 m² | 548 ventes |
| 2 pièces | 2 500 €/m² | 110 000 € | 44 m² | 675 ventes |
| 3 pièces | 2 530 €/m² | 158 000 € | 62 m² | 501 ventes |
| 4 pièces | 2 500 €/m² | 215 000 € | 83 m² | 204 ventes |
| 5 pièces et plus | 2 220 €/m² | 210 000 € | 94 m² | 43 ventes |
| Taille | Prix au m² | Prix médian | Surface | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 2 730 €/m² | 119 000 € | 28 m² | 6 ventes |
| 2 pièces | 2 560 €/m² | 106 000 € | 52 m² | 14 ventes |
| 3 pièces | 2 490 €/m² | 154 000 € | 59 m² | 112 ventes |
| 4 pièces | 3 390 €/m² | 320 000 € | 91 m² | 235 ventes |
| 5 pièces et plus | 3 330 €/m² | 385 000 € | 115 m² | 211 ventes |
Les ventes de logements les plus récentes publiées, montrées à la rue, sans numéro.
| Rue | Date | Bien | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|
| Che des PechersBois de Nèfles-Finette | vente du 31 décembre 2025 | Appartement, 3 pièces, 58 m² | 178 000 € | 3 069 €/m² |
| Rue des JacinthesMoufia Est-Les Tulipiers | vente du 31 décembre 2025 | Appartement, 7 pièces, 128 m² | 200 000 € | 1 563 €/m² |
| Rue de la CliniqueClinique Sainte-Clotilde | vente du 31 décembre 2025 | Appartement, 4 pièces, 86 m² | 215 000 € | 2 500 €/m² |
| Che de l Ylang YlangLes Ananas-Hauts du Moufia | vente du 31 décembre 2025 | Maison, 5 pièces, 140 m² | 260 000 € | 1 857 €/m² |
| Rue Nantier DidieeClinique Sainte-Clotilde | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 4 pièces, 86 m² | 270 000 € | 3 140 €/m² |
| Rue Lory les BasLory les Bas | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 4 pièces, 92 m² | 156 000 € | 1 696 €/m² |
| Che des AcajousClinique Sainte-Clotilde | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 3 pièces, 60 m² | 150 000 € | 2 500 €/m² |
| Av Stanislas GimartLes Deux Canons-Finette | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 2 pièces, 44 m² | 86 000 € | 1 955 €/m² |
| Bd Saint FrancoisLe Bas des Rampes-La Chaumière | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 3 pièces, 66 m² | 160 000 € | 2 424 €/m² |
| All des TopazesLe Brûlé | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 6 pièces, 108 m² | 235 000 € | 2 176 €/m² |
| Rue de la RepubliqueLe Bas de la Rivière | vente du 30 décembre 2025 | Appartement, 2 pièces, 42 m² | 110 000 € | 2 619 €/m² |
| Cite TingapermalEudoxie Nonge | vente du 29 décembre 2025 | Maison, 4 pièces, 71 m² | 230 000 € | 3 239 €/m² |
| Che FinetteLes Deux Canons-Finette | vente du 26 décembre 2025 | Appartement, 2 pièces, 47 m² | 100 500 € | 2 138 €/m² |
| Che de Bois RougeMairie de la Bretagne-Centre | vente du 26 décembre 2025 | Appartement, 4 pièces, 76 m² | 156 000 € | 2 053 €/m² |
| Rue Sainte AnneMaréchal Leclerc-La Poste | vente du 26 décembre 2025 | Appartement, 2 pièces, 46 m² | 180 000 € | 3 913 €/m² |
Sur les ventes de 2024 à 2026, Le Barachois-Gare Routière (3 660 €/m²), Le Jardin de l'État-Joinville (3 490 €/m²) et Maréchal Leclerc-La Poste (3 430 €/m²) affichent les médianes au m² les plus élevées, appartements et maisons confondus.
Église-Piscine du Chaudron (1 420 €/m²), Domenjod (2 000 €/m²), Vauban-Bouvet (2 110 €/m²) ont les médianes les plus basses sur 2024 à 2026. Un prix plus bas peut tenir au bâti, à l'état des logements ou à la part de petites surfaces.
46 quartiers comptent assez de ventes pour publier une médiane. Les quartiers sont les IRIS de l'INSEE, des zones d'environ 2 000 habitants nommées d'après le quartier qu'elles couvrent.
Oui, pour les rues qui comptent au moins 5 ventes au prix exploitable. La plus active est Rte de Bois de Nefles : 83 ventes et une médiane de 2 420 €/m² sur 2024 à 2026.
Un deux-pièces s'est vendu 110 000 € en médiane (44 m², 2 500 €/m²), un trois-pièces 158 000 € (62 m², 2 530 €/m²), sur 2024 à 2026.
En médiane, 2 790 €/m² pour une pièce contre 2 530 €/m² pour un trois-pièces, sur les ventes de 2024 à 2026. Les petites surfaces se vendent plus cher au m² : cuisine et salle de bains pèsent sur moins de mètres carrés.
Voici les loyers pratiqués à Saint-Denis, par type de bien. Ils viennent des annonces relevées dans la commune. Nous les avons ramenés hors charges et corrigés à partir de l'écart mesuré avec les baux réellement signés dans les observatoires locaux des loyers. Un studio se loue plus cher au m² qu'un 4 pièces, c'est pourquoi chaque type de logement est présenté séparément.
| Type de bien | Loyer au m², hors charges | Loyer du bien type |
|---|---|---|
| Appartements | 12,7 €/m²médian, sur 14 748 annonces | 660 €52 m² |
| Appartements T1-T2 | 14,1 €/m²médian, sur 8 878 annonces | 480 €34 m² |
| Appartements T3 et plus | 11,9 €/m²médian, sur 5 924 annonces | 850 €71 m² |
| Maisons | 12,6 €/m²médian, sur 2 880 annonces | 1 160 €92 m² |
Ces loyers concernent des logements loués vides. La source donne des loyers d'annonce charges comprises, alors qu'un bail se signe en dessous du prix demandé. Le tableau donne donc une estimation du loyer réellement perçu, et non du loyer affiché.
Chaque ligne repose sur un logement type de surface différente. Comparez-les avec prudence, car un petit logement se loue en général plus cher au m² qu'un grand.
L'écart entre loyer d'annonce et loyer du bail a été mesuré sur 117 zones d'observatoire, puis vérifié sur 49 agglomérations.
Le rendement brut est le loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat. Nous le calculons avec le prix médian des ventes enregistrées à Saint-Denis et les loyers présentés plus haut. Le prix d'achat indiqué est celui du logement type utilisé pour estimer le loyer, au prix médian de la commune.
6,32 %brut, avant charges et impôt
De 5,7 % à 9,9 % selon la marge d'erreur de l'estimation du loyer, à prix d'achat égal
Prix médian calculé sur 6 048 ventes, loyer estimé à partir de 14 748 annonces de la commune.
4,70 %brut, avant charges et impôt
De 3,8 % à 8,2 % selon la marge d'erreur de l'estimation du loyer, à prix d'achat égal
Prix médian calculé sur 1 629 ventes, loyer estimé à partir de 2 880 annonces de la commune.
Ce que le rendement brut ne compte pas. Il exclut la taxe foncière, qui varie du simple au triple d'une commune à l'autre, les charges non récupérables, les périodes sans locataire, les frais de gestion, les frais d'acquisition et l'impôt. Le rendement net représente couramment 60 à 75 % du brut. Nous ne le calculons pas, car aucune source publique ne fournit ces coûts à l'échelle de la commune.
Un rendement élevé n'est pas forcément un bon signe. Il va le plus souvent avec un marché où la revente est lente. C'est pourquoi le prix est affiché à côté du taux.
Nous ne donnons pas de rendement par nombre de pièces. DVF ne publie pas les prix selon le nombre de pièces, et le calcul rapporterait un loyer de T2 au prix de tous les appartements.
Les loyers sont corrigés à partir des baux signés dans 117 zones d'observatoire, avec une vérification sur 49 agglomérations.
76 819 logements à Saint-Denis en 2023 : 89 % de résidences principales, 1,8 % de résidences secondaires et 8,8 % de logements vacants. Les locataires occupent 66 % des résidences principales, dont 25 % en logement social. Ces chiffres viennent du recensement de l'INSEE, qui compte tous les logements, occupés ou non, et décrit ceux qui sont habités à l'année.
155 634
+0,63 % par an en moyenne depuis 2012 (145 238 habitants)
68 726
2,2 personnes par ménage, 40 % de personnes seules
65 %
des logements ; parc +14,2 % depuis 2012
Résidences secondaires en 2012 : 1,0 % du parc.
Dont 4 % en location meublée, comptée avec le parc privé.
Résidences principales achevées avant 2021, les seules dont la période est publiée.
Source : INSEE, recensement de la population 2023, exploitation principale, publié le 28 juin 2026 (Licence Ouverte 2.0). Les communes de 10 000 habitants ou plus sont recensées par sondage : les petites parts y sont approximatives. Les logements vacants du recensement ne se comparent pas à ceux de LOVAC, qui ne couvre que le parc privé et vient des fichiers fiscaux.
Ce que coûte la détention d'un bien à Saint-Denis en impôt local, et ce que gagnent ses habitants. Les taux s'appliquent à la valeur locative cadastrale du bien, que nous ne connaissons pas. Nous ne calculons donc aucun montant de taxe foncière.
38,97 %
taux cumulé voté pour 2025, hors ordures ménagères
Source : DGFiP, REI 2025, publié le 21 août 2026.
20 240 €
par an et par unité de consommation, en 2023
La moitié des habitants vit avec moins, l'autre avec plus. Une unité de consommation vaut une personne seule. Un couple compte pour 1,5.
Taux de pauvreté : 35,0 % des habitants vivent sous le seuil de pauvreté (60 % du niveau de vie médian national).
Source : INSEE, Filosofi 2023, publié le 6 août 2026.
7,1 ans
de revenu médian pour un appartement de 60 m²
Méthode : prix médian au m² des appartements (2 410 €/m²) multiplié par 60 m², soit 144 600 €, divisé par le revenu disponible médian annuel d'une unité de consommation. Hors crédit, frais et apport.
Sources : DVF (prix, plus haut sur la page) et INSEE, Filosofi 2023, publié le 6 août 2026.
Zonages et programmes publics qui s'appliquent à la commune. Information générale, sans valeur de conseil fiscal ou juridique.
Classement de la tension du marché du logement, de A bis (la plus forte) à C. Il sert de référence à plusieurs dispositifs publics.
Source : Ministère chargé du Logement (DHUP), Arrêté du 1er août 2014 modifié, en dernier lieu par l'arrêté du 23 juin 2026. Version du 26 juin 2026.
La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans la commune.
Source : Ministère chargé du Logement (DHUP), Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Version du 23 décembre 2025.
Quartiers de la politique de la ville en vigueur depuis le 1er janvier 2024 : Le Bas De La Rivière, Le Bas Maréchal Leclerc, Le Butor, Vauban, La Source Bellepierre, Les Camélias, et d'autres.
Source : ANCT, Décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023 modifié ; liste COG 2025. Version du 21 juillet 2026.
Les équipements recensés à Saint-Denis par l'INSEE au 1er janvier 2025. Pour savoir ce qui se trouve à pied d'une adresse précise, l'estimateur compte les équipements dans un rayon de 500 m et de 1 km.
Source : INSEE, base permanente des équipements 2025, publiée le 2 septembre 2026 (Licence Ouverte 2.0). La santé compte les professionnels un par un, ainsi que les pharmacies, laboratoires et établissements. Les équipements sportifs comptent chaque terrain ou salle. Aucun nom ni adresse n'est repris.
Les logements du parc privé déclarés vacants à Saint-Denis. Au-delà de deux ans, la vacance est dite structurelle : le logement n'est ni occupé ni loué depuis longtemps.
9,1 %
du parc privé, soit 5 022 logements
1 778
35,4 % des logements vacants, 3,2 % du parc privé
1 janvier 2025
situation des vacants ; parc privé au 1 janvier 2024
Par rapport à la France, la vacance à Saint-Denis est en baisse : 1,42 fois le taux national en 2020, 0,96 fois en 2026.
Barre : taux de la commune ; trait : taux national. Millésime N : vacants au 1er janvier N-1. Ruptures de série signalées par le producteur en 2023 (fin de la taxe d'habitation sur les résidences principales) et en 2025 (données prises avant le traitement fiscal), d'où la comparaison à la France plutôt qu'en valeur brute. « Secret » : valeur non diffusée, trop peu de logements.
Source : LOVAC 2026, ministère de la Transition écologique et Cerema, d'après la DGFiP et les Fichiers fonciers, publié le 25 juin 2026 (Licence Ouverte 2.0). Parc privé seulement, hors logements sociaux. Un logement peut être déclaré vacant à tort ou le rester peu de temps.
Période : juin 2023 à mai 2026.
De 2023 à 2025 : 469 logements individuels, 781 logements collectifs et 308 logements en résidence autorisés. Locaux d'activité : 67 632 m² autorisés, dont bureaux 20 194 m², commerces 20 165 m², services publics 18 879 m².
Source : Sitadel, listes des permis de construire et déclarations préalables (SDES, ministère de la Transition écologique), mise à jour : août 2026, Licence Ouverte 2.0. Autorisé ne veut pas dire construit ; permis annulés exclus. Les derniers mois sont provisoires : certaines autorisations arrivent avec retard.
Le mois le plus actif est décembre (+35 % par rapport à un mois moyen), le plus calme janvier (moins 26 %). Calcul sur 8 898 ventes signées de 2021 à 2025.
DVF ne publie pas de quartiers. Dans ces données, le seul découpage plus fin que la commune est le code postal. Un code postal sert à distribuer le courrier, et ses limites ne suivent ni celles d'un centre-ville, ni celles d'un lotissement. Nous l'affichons faute de mieux, sans lui donner de nom de quartier. Le secteur le plus cher, code postal 97417, a une médiane de 2 990 €/m² sur 567 ventes. Le moins cher, code postal 97490, est à 2 290 €/m² sur 3 753 ventes. Les secteurs retenus couvrent 94 % des ventes de logement exploitables de Saint-Denis.
| Secteur postal | Prix médian au m² | Écart avec la commune | Ventes retenues |
|---|---|---|---|
| Code postal 97417 | 2 990 €/m² | +24,1 % | 567sur 581 ventes |
| Code postal 97400 | 2 670 €/m² | +10,8 % | 2 909sur 2 939 ventes |
| Code postal 97490 | 2 290 €/m² | −5,0 % | 3 753sur 3 788 ventes |
Une médiane de commune donne un ordre de grandeur, pas la valeur de votre bien. L'estimateur vous demande l'adresse exacte et recherche les ventes comparables autour de celle-ci. Avec des prix aussi dispersés, une estimation faite depuis le centre de la commune serait peu fiable.
Vous êtes propriétaire à Saint-Denis ? Suivez la valeur de votre bien chaque mois, avec les ventes voisines et son évolution depuis l'achat.
Le prix médian au m² d'un appartement à Saint-Denis est de 2 410 €/m². Ce chiffre est calculé sur 6 048 ventes enregistrées de 2021 au 30 juin 2026. La moitié centrale des ventes d'appartements se situe entre 2 030 €/m² et 2 900 €/m². Le prix de vente médian est de 105 000 €, et la surface médiane de 45 m².
Le prix médian au m² d'une maison à Saint-Denis est de 3 210 €/m². Ce chiffre est calculé sur 1 629 ventes enregistrées de 2021 au 30 juin 2026. La moitié centrale des ventes de maisons se situe entre 2 300 €/m² et 4 140 €/m². Le prix de vente médian est de 305 000 €, et la surface médiane de 89 m².
Pour les appartements, le prix médian au m² est passé de 2 560 €/m² en 2024 à 2 620 €/m² en 2025, soit un écart de 2,3 %. Cet écart reste dans la marge d'incertitude des deux médianes (2,5 %). À ce niveau de précision, les prix peuvent être considérés comme stables.
À Saint-Denis, 8 248 ventes de logements ont été enregistrées de 2021 au 30 juin 2026, dont 6 289 appartements et 1 959 maisons.
Le loyer médian d'un appartement à Saint-Denis est d'environ 12,7 €/m² par mois, hors charges, d'après les loyers observés. Rapporté au prix médian d'achat, cela donne un rendement brut d'environ 6,32 %. Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat, avant charges et impôts.
Une médiane de commune donne un ordre de grandeur, pas la valeur d'un bien précis. Pour une estimation, saisissez l'adresse dans l'estimateur. Il retient les ventes comparables les plus proches, de même type et de surface voisine, puis affiche une fourchette de prix avec les ventes utilisées.
Les fichiers DVF consultés pour Saint-Denis contiennent 10 205 mutations, c'est-à-dire des ventes et autres transferts de propriété. Parmi elles, 10 135 sont exploitables et 70 ne le sont pas, faute de coordonnées, de prix, de date ou de type de bien. L'année 2026 est partielle et n'entre dans aucune comparaison d'une année sur l'autre. Les chiffres de cette page ont été calculés le 16 octobre 2026. Ils ne changent pas jusqu'à la prochaine mise à jour des données.
Les valeurs foncières sont publiées deux fois par an (avril et octobre), avec environ six mois de décalage. Pour 2026, seul le premier semestre est intégré : ventes signées jusqu'au 30 juin 2026, chiffres provisoires.
DVF ne publie ni l'état intérieur, ni le DPE, ni l'identité des parties. Les surfaces et le nombre de pièces sont ceux déclarés lors de la mutation et peuvent être absents.
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), publiées par la DGFiP en open data sur data.gouv.fr. Mutations à titre onéreux enregistrées en France, hors Alsace-Moselle et Mayotte.
Les communes couvertes par ce site les plus proches de Saint-Denis, classées selon la distance entre leurs centres.
Ces 3 outils sont proposés sur toutes les pages de communes, car les questions qui suivent la lecture d'un prix au m² sont les mêmes partout.
Estimez la valeur d'un logement à partir de ventes récentes, ajustées selon leurs différences avec votre bien.
Voir la ficheCalculez ce que le vendeur touchera après honoraires, prêt et impôt, puis évaluez si le mandat mérite d'être pris.
Voir la ficheCalculez le rendement brut, net et après impôt d'une location, et son cash-flow sur un an, selon cinq régimes fiscaux.
Voir la ficheEstimation statistique indicative, calculée à partir des transactions publiques DVF. Elle ne constitue pas une expertise immobilière. Chiffres calculés le 16 octobre 2026.
